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2022年歸母凈利潤(rùn)同比下降16.6%：2022年公司營(yíng)業(yè)收入為5.6億元，同比下降1.8%，毛利約3.1億元，同比下降5.3%，歸母凈利潤(rùn)為1.54億元，同比下降16.6%；毛利率為55.7%，同比下降2個(gè)百分點(diǎn)，費(fèi)用率為16.8%，同比上升2.9個(gè)百分點(diǎn)，凈利率為26.5%，同比下降5.6個(gè)百分點(diǎn)。公司收入下降主要由于受地產(chǎn)市場(chǎng)低迷影響，前期顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù)數(shù)量減少導(dǎo)致前期服務(wù)業(yè)務(wù)收入減少，而受疫情影響的租金減免以及毛利率較高的品牌及管理輸出服務(wù)收入占比減少，使得公司的利潤(rùn)率水平亦有所下降。公司宣派末期股息7港仙，全年派息率62%。
　　雖受疫情影響，運(yùn)營(yíng)韌性仍在：公司四大能力，包括量身定制的研策能力、強(qiáng)大的客戶(hù)招攬能力、數(shù)字化的運(yùn)營(yíng)能力、因地制宜的改造升級(jí)能力帶來(lái)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率的持續(xù)提升。期內(nèi)，公司全線(xiàn)運(yùn)營(yíng)購(gòu)物中心的銷(xiāo)售額同比下降2%，可比同店下降5.5%。整體出租率92.5%，同比略降1.5個(gè)百分點(diǎn)，但保持行業(yè)較高水平。公司的委托管理服務(wù)及品牌及管理輸出服務(wù)的毛利率在行業(yè)艱難環(huán)境下仍分別同比上升4.8個(gè)百分點(diǎn)及同比持平，體現(xiàn)了公司運(yùn)營(yíng)管理能力的韌性。隨著疫情防控放開(kāi)，2023年1-2月公司同店銷(xiāo)售同比增長(zhǎng)10.2%，客流同比增長(zhǎng)12.9%。2023年1月及2月，公司標(biāo)桿項(xiàng)目福田星河COCOPark的銷(xiāo)售額分別同比增長(zhǎng)5.4%及41.7%，同比2019年增長(zhǎng)10.1%及15.6%。
　　良好市場(chǎng)化能力：公司期內(nèi)新開(kāi)5個(gè)項(xiàng)目，目前公司累計(jì)在管商場(chǎng)26個(gè)，在管面積約191萬(wàn)方，第三方面積占比為76%，為行業(yè)領(lǐng)先水平。公司品牌體系（“COCOPark”、“COCOCity及iCO”、“COCOGarden”、“第三空間”）及運(yùn)營(yíng)管理能力在市場(chǎng)上廣受認(rèn)可，外拓?cái)孬@不斷。2022年公司共拓展4個(gè)項(xiàng)目，合約面積約44萬(wàn)方。截止目前，公司的合約面積約370萬(wàn)方，覆蓋大灣區(qū)（占比48.7%）、長(zhǎng)三角（占比14.6%）及華中地區(qū)（占比3.8%）等區(qū)域，第三方面積占比達(dá)60%。在手咨詢(xún)項(xiàng)目13個(gè)，為公司帶來(lái)潛在合約面積。
　　目標(biāo)價(jià)2.5港元，買(mǎi)入評(píng)級(jí)：公司的市場(chǎng)化外拓起步于2014年，是最早進(jìn)行外拓的商管公司之一。雖然公司業(yè)績(jī)短期內(nèi)受到行業(yè)下行態(tài)勢(shì)及疫情影響，但2023年經(jīng)營(yíng)情況呈現(xiàn)穩(wěn)中向好的態(tài)勢(shì)。關(guān)聯(lián)方星河控股的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)也為公司的發(fā)展提供業(yè)務(wù)保障。公司未來(lái)將更加注重精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，做好有質(zhì)量的開(kāi)業(yè)，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的拓展。我們看好公司作為純商管公司在房地產(chǎn)步入后周期的外拓能力和經(jīng)營(yíng)韌性。預(yù)計(jì)2023年至2025年，公司將實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)分別約1.8億元、2.2億元、2.8億元，給予2023年12倍市盈率，對(duì)應(yīng)目標(biāo)價(jià)2.5港元，較現(xiàn)價(jià)有52%的上升空間，買(mǎi)入評(píng)級(jí)。