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投資要點(diǎn)：
　　事件。公司公布2022年年報(bào)。2022年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入44.82億元，同比下滑8.87%；歸母凈利潤(rùn)24.02億元，同比增長(zhǎng)2.14%。公司2022年度利潤(rùn)分配預(yù)案為向全體股東按每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利4.2元（含稅）。
　　深耕南京區(qū)域，加強(qiáng)項(xiàng)目去化。1）2022年，公司新增燕子磯G34、仙林湖G38、仙林湖東G106三幅優(yōu)質(zhì)地塊。2）公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積17.14萬(wàn)平（商品房項(xiàng)目1.33萬(wàn)平、經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目15.81萬(wàn)平），同比增加267.02%；實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額11.73億元（商品住宅、車(chē)位等項(xiàng)目5.38億元、經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目6.35億元），同比減少20.36%。新開(kāi)工面積8.73萬(wàn)平，同比減少59.64%?？⒐っ娣e31.75萬(wàn)平，同比增加189.69%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入36.469億元，同比下降6.59%。3）公司成功中標(biāo)麒麟G87A工程總承包、觀音門(mén)中學(xué)工程總承包、紅楓片區(qū)保障房工程總承包等項(xiàng)目，全年新增合同總額達(dá)20億元。2022年，公司市政業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入8.35億元，同比減少8.70%。
　　持續(xù)投資科技創(chuàng)新，順利推進(jìn)滾動(dòng)投資。1）2022年，公司新增投資互時(shí)科技、邁邦生物、星賽生物、天易合芯、中博瑞康、中科銀河芯、譽(yù)葆科技7個(gè)項(xiàng)目，并對(duì)控維通信實(shí)施了追加投資。2）公司繼續(xù)聯(lián)合原有管理團(tuán)隊(duì)發(fā)起設(shè)立新一期總規(guī)模10億元的新浚創(chuàng)信基金。3）公司將以現(xiàn)金形式對(duì)高科創(chuàng)投基金增資5億元，目前已完成工商變更登記。4）公司以可轉(zhuǎn)債轉(zhuǎn)股形式增持南京銀行股份3266.89萬(wàn)股。5）公司擇機(jī)運(yùn)作所持有的廈門(mén)鎢業(yè)、諾唯贊、棲霞建設(shè)、南京證券等股票，兌現(xiàn)投資收益1.84億元。6）公司投資的仁度生物在科創(chuàng)板發(fā)行上市，賽特斯已通過(guò)科創(chuàng)板上市委審議，健耕醫(yī)藥等項(xiàng)目申請(qǐng)A股上市工作均在進(jìn)程中。全年實(shí)現(xiàn)投資收益24.05億元，同比增長(zhǎng)1.61%；實(shí)現(xiàn)公允價(jià)值變動(dòng)收益-2.43億元。
　　負(fù)債水平保持低位，融資成本下降。2022年，公司資產(chǎn)負(fù)債率繼續(xù)保持低位，為52.80%；期末公司有息負(fù)債總額71.69億元，占總資產(chǎn)的比例為19.17%。
　　2022年公司平均融資成本為3.21%，較21年同期下降0.28個(gè)百分點(diǎn)。
　　2023年，公司計(jì)劃新開(kāi)工面積33.8萬(wàn)平，預(yù)計(jì)同比增加287.17%；計(jì)劃竣工面積34.46萬(wàn)平，預(yù)計(jì)同比增加8.54%。
　　合理價(jià)值區(qū)間為9.60-11.2元，“優(yōu)于大市”評(píng)級(jí)。我們預(yù)計(jì)公司2023、2024年EPS分別是1.60元和1.82元。給予公司2023年6-7倍動(dòng)態(tài)PE，對(duì)應(yīng)的合理價(jià)值區(qū)間為9.60-11.2元，維持公司“優(yōu)于大市”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示：公司面臨加息和政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)，以及轉(zhuǎn)型不成功的風(fēng)險(xiǎn)。