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碧云尊邸全面交付，收入持續(xù)高增長(zhǎng)
　　2022年，浦東金橋?qū)崿F(xiàn)收入50.5億（YoY+9.5%），歸屬母公司凈利潤(rùn)15.8億（YoY2.4%），加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率12.8%（YoY-1.5pct）；2023Q1，公司實(shí)現(xiàn)收入42.8億（YoY+67.8%），歸母凈利潤(rùn)13.7億（YoY+51.3%）。
　　得益于前期項(xiàng)目碧云尊邸持續(xù)交付，公司2022年及2023Q1收入大幅增長(zhǎng)。受疫情沖擊影響，2022年全年公司對(duì)小微企業(yè)合計(jì)減免租金2.56億，抑制利潤(rùn)增長(zhǎng)。2023年疫情消退后，一季度收入利潤(rùn)規(guī)模大幅復(fù)蘇。
　　疫情消退，出租率復(fù)蘇至近年來最高
　　持有業(yè)務(wù)方面，2022年，浦東金橋房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入15.9億（YoY-5.5%），酒店公寓業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入1.3億（YoY-0.98%）。
　　疫情影響后，伴隨租金收入復(fù)蘇疊加新項(xiàng)目出租率爬坡，租賃業(yè)務(wù)收入利潤(rùn)有望企穩(wěn)回升。在公司投資性房地產(chǎn)以成本法計(jì)量下，減租消退后租金增長(zhǎng)將直接貢獻(xiàn)利潤(rùn)總額增長(zhǎng)。同時(shí)，出租率快速回升，2022年末平均出租率提升至86.6%。
　　屬地優(yōu)勢(shì)凸顯，拿地結(jié)算持續(xù)性可期
　　在良好的負(fù)債結(jié)構(gòu)及前期銷售儲(chǔ)備充足現(xiàn)金的情況下，浦東金橋積極通過各渠道補(bǔ)充土儲(chǔ)。2022年公開市場(chǎng)新增上海周浦項(xiàng)目，計(jì)容建筑面積約10萬㎡；2023年一季度新增虹口135、138住宅地塊，總建筑面積約5.4萬㎡。
　　得益于公司良好的負(fù)債率水平、前期碧云尊邸項(xiàng)目大量的銷售回款以及公司租售結(jié)合經(jīng)營模式下良好的現(xiàn)金流水平，在當(dāng)前上海土地市場(chǎng)持續(xù)獲取優(yōu)質(zhì)地塊。2023年支出預(yù)算合計(jì)128.8億，是現(xiàn)金收入預(yù)算的2.1倍；其中開發(fā)支出33.9億，項(xiàng)目?jī)?chǔ)備支出54.8億，投資力度持續(xù)保持高位。
　　低成本融資，杠桿水平保持溫和提升
　　得益于租售結(jié)合的經(jīng)營模式以及積極穩(wěn)健的經(jīng)營風(fēng)格，浦東金橋資本結(jié)構(gòu)保持平穩(wěn)。2022年末，Wind口徑下，公司剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為49.8%（YoY-5.4pct），凈負(fù)債率51.9%（YoY+12.5pct）。其中，長(zhǎng)期借款占比75%左右。2023Q1，公司剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率為51.2%，凈負(fù)債率27%。
　　良好的業(yè)務(wù)模式以及優(yōu)秀的資產(chǎn)儲(chǔ)備，保證了公司在資本市場(chǎng)良好的信用形象。2022年公司在公開市場(chǎng)合計(jì)發(fā)行短融及信用債合計(jì)36.3億，融資成本介于2.38%-2.99%，流動(dòng)性結(jié)構(gòu)性寬松下，低成本融資帶來經(jīng)營質(zhì)量的持續(xù)改善。
　　投資建議：2022年來，在上海地區(qū)新冠疫情沖擊下，浦東金橋租賃業(yè)務(wù)收入及利潤(rùn)釋放受到一定沖擊。2023年來，在疫情沖擊減弱，租賃業(yè)務(wù)復(fù)蘇，疊加開發(fā)業(yè)務(wù)拿地、銷售規(guī)模增長(zhǎng)的過程下，公司經(jīng)營質(zhì)量及利潤(rùn)釋放有望迎來持續(xù)性增長(zhǎng)。
　　受疫情影響開發(fā)項(xiàng)目影響銷售及交付節(jié)奏，我們預(yù)計(jì)公司2023至2025年，公司實(shí)現(xiàn)收入60.6億、121.3億及133.4億（2023-2024年前值為69.1億及148.8億），歸母凈利潤(rùn)23.3億、24.1億及28.4億，（2023-2024年前值為24.9億及28.8億）。公司當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)2023年業(yè)績(jī)PE為6.5倍。鑒于公司優(yōu)質(zhì)的持有物業(yè)組合與積極的拿地?cái)U(kuò)張態(tài)度，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：新房?jī)r(jià)格超預(yù)期下行、房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊超預(yù)期、融資環(huán)境惡化超預(yù)期、引用數(shù)據(jù)滯后或不及時(shí)。