>> 群益證券(香港)-大陸房地産行業(yè)月度資料點(diǎn)評：4月銷售月環(huán)比回落、投資較弱-230516
| 上傳日期： |
2023/5/18 |
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來源： |
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作者： |
沈嘉婕 |
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4月全國房地産銷售金額為0.92萬億元，YOY+28%，MOM-39%；銷售面積爲(wèi)0.77億平方米，YOY+5.5%,MOM-48.1%。進(jìn)入4月，前期積壓需求基本釋放，房地産市場活躍度環(huán)比明顯下降，YOY數(shù)據(jù)受到去年防疫低基期的影響保持增長。1-4月，房地産累計(jì)銷售金額和銷售面積分別3.98萬億元和3.76億平方米，YOY分別爲(wèi)+8.8%和-0.4%。1-4月，房地産累計(jì)銷售均價(jià)爲(wèi)10562元/平方米，YOY+11.2%。
4月房地産投資金額0.95萬億元，YOY-7.3%，MOM-22.5%。1-4月房地産累計(jì)投資金額爲(wèi)3.5萬億元，YOY-6.2%，同比跌幅較1-3月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。
4月房企到位資金1.04萬億元，YOY+3.4%。其中銷售預(yù)收款和個(gè)人貸款同比明顯增長，開發(fā)商相關(guān)信貸同比回落。
4月新開工面積爲(wèi)0.71億平方米，YOY-28.3%，MOM-32.7%，同環(huán)比均大幅衰退；1-4月新開工面積爲(wèi)3.1億平方米，YOY-21.2%。全年來看，由于去年房企拿地量大幅下降，新開工面積預(yù)計(jì)將負(fù)增長。
4月竣工面積爲(wèi)0.43億平方米，YOY+37% ,MOM-31.8%。1-4月竣工面積2.37億平方米,YOY+18.8%，同比增速擴(kuò)大。由于基期較低并且“保交樓”工作持續(xù)推進(jìn)，全年竣工量預(yù)計(jì)同比增長。
4月房地産銷售環(huán)比回落，市場活躍度下降
4月新房成交量普遍環(huán)比回落，從結(jié)構(gòu)上看，一綫城市銷售表現(xiàn)好于二三綫城市。根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，4月30個(gè)重點(diǎn)城市中，一綫城市新房成交面積環(huán)比下降11%，其中北京和深圳環(huán)比延續(xù)增長，上海和廣州環(huán)比分別下降17%和25%；二三綫城市成交則環(huán)比下降30%。
全年來看，由于目前經(jīng)濟(jì)弱勢復(fù)蘇，我們?nèi)跃S持全年房地産銷售同比下降3-5%的預(yù)期。
4月房地産投資同比下降，房企投資謹(jǐn)慎
4月房地産投資降幅擴(kuò)大，新開工繼續(xù)低迷。由于銷售情況未見明顯好轉(zhuǎn)，且多數(shù)民營房企仍存在融資難、融資貴的問題，因此除了頭部企業(yè)外，行業(yè)整體傾向收縮投資。
4月商品房待售量達(dá)6.48億平方米，位于高位（接近2015年水平），由于銷售尚未顯著回升，市場仍需較長時(shí)間來去化庫存，投資修復(fù)將滯後于銷售，我們預(yù)計(jì)全年投資額同比下降5%-8%。
看好優(yōu)質(zhì)國、央企背景房企市占率提升，建議逢低買進(jìn)。
近期萬達(dá)和合景泰富等知名房企的債務(wù)展期事件，重新引發(fā)了公衆(zhòng)對房企資金鏈風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注，并且近期多家房企觸發(fā)交易類強(qiáng)制退市，短期市場信心或受到影響。我們認(rèn)爲(wèi)房地産市場處于弱復(fù)蘇的階段，目前市場出現(xiàn)分化，優(yōu)質(zhì)國、央企背景房企兼具融資和銷售優(yōu)勢，拿地領(lǐng)先，市占率有望明顯提升。我們推薦招商蛇口（001979.SZ)、保利發(fā)展（600048.SH)、華發(fā)股份（600325.SH)、越秀地産(00123.HK），建議逢低買進(jìn)。
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