>> 國投安信期貨-中房指數(shù)2023房地產(chǎn)市場趨勢報(bào)告會(huì)紀(jì)要-230707
| 上傳日期： |
2023/7/7 |
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pdf 共4頁 |
來源： |
國投安信期貨 |
| 評級： |
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作者： |
何建輝 |
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2023年7月6日，由中指研究院主辦，中房指數(shù)2023房地產(chǎn)市場趨勢報(bào)告會(huì)在北京召開，會(huì)議紀(jì)要整理如下：
一、上半年市場回顧
市場供求：上半年房地產(chǎn)市場先升后降，從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)看，1-5月地產(chǎn)銷售面積、新開工面積、投資額同比分別下降0.9%、22.6%、7.2%，復(fù)蘇相對乏力。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，上半年重點(diǎn)100城新建商品住宅銷售面積同比增長11%，其中一季度同比增長接近20%，二季度與去年同期基本持平，6月單月同比降幅超20%，市場下行壓力加大。二手房活躍度相對好于新房，上半年重點(diǎn)城市成交規(guī)模大幅提升，一季度市場升溫明顯，不過二季度以來市場情緒同步下滑。從需求特征來看，與去年類似，改善性住房需求仍是上半年市場關(guān)鍵支撐。在房地產(chǎn)銷售疲軟背景下，房企推盤能力及意愿均偏弱，上半年供給端整體表現(xiàn)弱于銷售端，新房庫存小幅回落，但仍維持高位，三四線城市去化壓力突出。
房價(jià)：上半年百城新房價(jià)格基本保持橫盤態(tài)勢，上半年累計(jì)上漲0.01%，二手房價(jià)格連續(xù)14個(gè)月環(huán)比下跌，上半年累計(jì)下跌0.82%。從居民房價(jià)預(yù)期月度變化來看，整體居民房價(jià)上漲預(yù)期呈現(xiàn)波動(dòng)下滑趨勢。2022年房價(jià)上漲、下跌呈現(xiàn)博弈狀態(tài)，2023年居民對房價(jià)信心明顯轉(zhuǎn)弱，房價(jià)上漲占比持續(xù)下降、下跌占比持續(xù)提升。
土地市場：上半年全國土地市場延續(xù)低迷態(tài)勢，300城住宅用地供求規(guī)模同比下降均超三成，降至近十年來同期最低。全國銷售承壓背景下，房企在核心城市補(bǔ)貨意愿增強(qiáng)，局部城市土拍升溫，帶動(dòng)樓面價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲，北京、杭州等城市多宗地塊競拍至最高上限，參拍企業(yè)數(shù)量創(chuàng)新高。上半年地方國資托底乏力，22城中拿地金額占比由上年的42%降至9%，央國企仍是拿地主力，上半年拿地金額占比升至57%。
二、下半年市場展望
從政策端看，5月主要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)有所轉(zhuǎn)弱，經(jīng)濟(jì)恢復(fù)基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固，穩(wěn)地產(chǎn)的重要性更加突出。當(dāng)前多數(shù)城市房地產(chǎn)調(diào)控政策已基本取消，下半年需要更大力度的托底政策才能遏制住市場下行趨勢，政策加力預(yù)期增強(qiáng)。預(yù)計(jì)需求端政策仍將降低購房門檻和購房成本放在首位，核心一二線城市政策有望適度糾偏，“一區(qū)一策”、結(jié)合生育政策等或是重要方向。企業(yè)端政策仍將側(cè)重緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力、防控風(fēng)險(xiǎn)上，對房企的金融支持措施有望繼續(xù)落地。另外，“保交樓”資金和配套舉措也有望進(jìn)一步跟進(jìn)，穩(wěn)定市場預(yù)期。
銷售方面，當(dāng)前購房者置業(yè)情緒仍受多個(gè)因素影響，其中居民收入預(yù)期偏弱、房價(jià)下跌預(yù)期較強(qiáng)、購房者對期房爛尾的擔(dān)心等依然是關(guān)鍵，這些因素能否好轉(zhuǎn)以及政策托底力度的大小直接影響著下半年房地產(chǎn)市場走勢。中性情形下，預(yù)計(jì)下半年市場恢復(fù)仍有波折，銷售面積在低基數(shù)下或?qū)崿F(xiàn)小幅增長，全年銷售面積與2022年基本持平。分梯隊(duì)來看，預(yù)計(jì)一線城市全年新房成交保持高位，核心二線繼續(xù)放松調(diào)控政策，市場活躍度有望保持，普通二線以及三四線城市市場恢復(fù)需要更長時(shí)間。
供給方面，去年同期低基數(shù)效應(yīng)下，下半年新開工面積同比降幅或逐漸縮小，但新房銷售修復(fù)緩慢或?qū)е滦麻_工難有明顯改善，全年新開工同比降幅在10%左右。預(yù)計(jì)下半年竣工進(jìn)一步改善對投資形成一定支撐，疊加去年同期低基數(shù)效應(yīng)，投資額同比降幅將收窄，甚至與去年同期持平，但全年下降態(tài)勢或延續(xù)。
三、“十四五”中期復(fù)盤：
此前在2020年末，中指研究院從自住需求角度考量，根據(jù)三類住房需求，即新增城鎮(zhèn)人口帶來的城鎮(zhèn)化住房需求、生活條件提升推動(dòng)的住房改善需求和因拆遷改造帶來的住房需求，測算“十四五”時(shí)期全國城鎮(zhèn)住房需求總量將達(dá)87.6~91.5億平方米，以70%的商品化比例測算，“十四五”全國商品住宅銷售面積約61.4~64.1億平方米，較2020年年均下降6.3%~7.7%(中間值6.95%)。不過隨著市場環(huán)境變化，市場規(guī)模整體或偏下限水平。2021-2023年5月，全國商品住宅銷售面積合計(jì)約31億平，占“十四五”預(yù)測總量50%，進(jìn)度基本拉平。其中2021年住宅銷售面積15.7億平，2022年11.5億平，2023年1-5月4.1億平。在經(jīng)歷了“大起大落”后，預(yù)計(jì)“十四五”后半程，市場將逐漸回歸常態(tài)，未來兩年商品住宅銷售規(guī)模年均降至12億平米以下。
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