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上半年回顧：先高后低，復(fù)蘇趨弱。銷售方面，上半年呈先高后低態(tài)勢(shì)，Q1居民購房需求釋放較為充分，房企為抓銷售窗口期推貨前置，因此銷售面積集中兌現(xiàn)，但Q2量?jī)r(jià)同比均明顯下降，雖然整體復(fù)蘇趨弱，但核心居住需求仍相對(duì)堅(jiān)實(shí)。投資方面，開工、投資等重要指標(biāo)降幅擴(kuò)大，房企拿地意愿依舊低迷，300城成交面積再降三成，但由于房企投資策略同質(zhì)化趨勢(shì)明顯，各城市土地市場(chǎng)間的冷熱分化延續(xù)。政策方面，上半年雖然各地優(yōu)化措施絡(luò)繹不絕，但都局限在“一城一策”的框架內(nèi)，幾乎沒有中央層面重磅的政策出臺(tái)，隨著2-3月份地產(chǎn)銷售的超預(yù)期恢復(fù)，政策發(fā)聲頻率明顯減弱。
　　下半年展望：竣工強(qiáng)、銷售穩(wěn)、投資弱。我們判斷全年行業(yè)呈竣工強(qiáng)、銷售穩(wěn)、投資弱的態(tài)勢(shì)，維持銷售額全年同比0%-5%的增長(zhǎng)、竣工全年同比超30%的增長(zhǎng)的判斷；分別下調(diào)新開工、投資增速全年同比增長(zhǎng)至-15%、-5.6%（下調(diào)施工投資至-5%）。從銷售復(fù)蘇節(jié)奏上看，Q2為增速最低點(diǎn)，為-7.7%，Q4為增速最高點(diǎn)，將達(dá)到13.7%。同時(shí)我們認(rèn)為，當(dāng)前的市場(chǎng)復(fù)蘇節(jié)奏是合理的，由于帶看量等前置指標(biāo)已經(jīng)企穩(wěn)，不能因?yàn)镼1的高增而非理性的看待Q2的正?；芈洌?dāng)前應(yīng)放低對(duì)政策博弈的預(yù)期。
　　房企業(yè)績(jī)展望：23年將有確定性的業(yè)績(jī)改善。我們可以對(duì)2023年房地產(chǎn)板塊的業(yè)績(jī)作出大致判斷：1.營收規(guī)模預(yù)計(jì)與2022年持平；2.毛利率企穩(wěn)，并有望小幅增長(zhǎng)；3.減值規(guī)模將大幅下降；4.少數(shù)股東損益絕對(duì)規(guī)模下降。而從2023Q1看，龍頭房企率先實(shí)現(xiàn)了營收增速的觸底回升，歸母凈利潤增速已經(jīng)接近回正。基于此，我們估計(jì)2023年上市房企營業(yè)收入約2.8萬億元，同比+2%，凈利潤約270億元，歸母凈利潤約120億元，業(yè)績(jī)雖仍處于較低水平，但相對(duì)2022年將出現(xiàn)明顯改善。
　　投資建議：當(dāng)前銷售復(fù)蘇強(qiáng)度仍是市場(chǎng)核心分歧，在Q1高增后，我們應(yīng)當(dāng)正確看待Q2的銷售回落，并不宜將該回落進(jìn)行不合理的線性外推。針對(duì)下半年，我們建議重復(fù)蘇節(jié)奏，輕政策博弈，預(yù)計(jì)Q4將迎來本年銷售復(fù)蘇的高點(diǎn)，屆時(shí)將出現(xiàn)確定性的基本面高修復(fù)行情。從標(biāo)的選擇上，我們建議關(guān)注穩(wěn)健性和成長(zhǎng)性兼?zhèn)涞闹行蛧肫螅诵耐扑]中國海外宏洋集團(tuán)、中國海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)、金地集團(tuán)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：宏觀環(huán)境的不確定性，政策落地效果低于預(yù)期，房企信用風(fēng)險(xiǎn)事件超預(yù)期沖擊。