>> 遠(yuǎn)東資信-房地產(chǎn)發(fā)展新模式研究-230714
| 上傳日期： |
2023/7/16 |
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| 格式： |
pdf 共11頁 |
來源： |
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作者： |
曹曉婧 |
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2021年12月，中央經(jīng)濟工作會議上首次提出房地產(chǎn)業(yè)“探索新的發(fā)展模式”理念，此后在各類重要工作會議上反復(fù)提及有關(guān)概念。但時至今日，官方暫未對房地產(chǎn)發(fā)展新模式給出明確定義與內(nèi)涵解釋。本文通過回顧房地產(chǎn)發(fā)展舊模式的成因與問題，闡述房地產(chǎn)發(fā)展新模式的基礎(chǔ)與內(nèi)涵，探討房地產(chǎn)發(fā)展新模式的可能方向。
過去二十年，伴隨著我國經(jīng)濟高速增長與城鎮(zhèn)化進(jìn)程，房地產(chǎn)業(yè)抓住人口紅利期迎來快速發(fā)展，并逐步形成以資源驅(qū)動、杠桿驅(qū)動的商業(yè)模式，并演化出以“高周轉(zhuǎn)”“高杠桿”“高負(fù)債”為特征的舊模式。盡管“三高”模式助推了城鎮(zhèn)化進(jìn)程，但也產(chǎn)生了許多負(fù)面效應(yīng)，在當(dāng)前經(jīng)濟下行周期里加速暴露，包括房企資產(chǎn)負(fù)債表惡化、居民消費被動萎縮、金融風(fēng)險積聚、土地財政無法持續(xù)等方面。
除了房地產(chǎn)發(fā)展舊模式的問題外，當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)也面臨一些新的歷史機遇，或為探尋房地產(chǎn)發(fā)展新模式的基礎(chǔ)與著力點。一是新型城鎮(zhèn)化帶動的增量需求（剛性需求）。二是城市更新以及商品房適老化、綠色化、數(shù)字化等中國式現(xiàn)代化要求帶動的存量需求（改善性需求）。
本文從盈利、運營和融資三個維度探討了房地產(chǎn)發(fā)展新模式的可能方向，包括租購并舉、城市更新、代建、TOD、細(xì)分賽道等盈利新模式；科研驅(qū)動、網(wǎng)絡(luò)售房、資產(chǎn)管理等運營新模式；以及REITs及不動產(chǎn)私募投資基金等融資新模式。
需要注意的是，房地產(chǎn)發(fā)展新模式也需要一些配套政策措施來支持。如適度放開購房限制政策，提高市場流動性，以釋放潛在的剛性和改善性住房需求；完善預(yù)售制度，保障購房者權(quán)益，以平衡現(xiàn)房和期房銷售；打通商品房和保障房的通道，探索“租轉(zhuǎn)購”路徑，出臺租購?fù)瑱?quán)法律保障，滿足年輕人、新市民的住房需求；此外，政府也需有序推進(jìn)房產(chǎn)稅，從根本上遏止投資性需求，同時為地方政府提供稅收支撐，推動分配制度調(diào)整以實現(xiàn)共同富裕。
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