>> 華泰證券-宏觀視角：若降存量房貸利率等于增加多少收入？-230718
| 上傳日期： |
2023/7/18 |
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pdf 共6頁 |
來源： |
華泰證券 |
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作者： |
?；埯?/a>,易峘 |
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本文為我們兩天前（7月16日）發(fā)布的《如果存量房貸利率調(diào)整，影響幾何？》一文的續(xù)篇。
本文旨在進(jìn)一步分析在存量房貸利率向新增房貸利率對齊的情形下，居民“剛性”支出可能減少，實(shí)際意義上可支配收入增厚的程度。某種意義上，其效果等同于減稅，或者對居民的轉(zhuǎn)移支付。但從“乘數(shù)效應(yīng)”看，可能效果更優(yōu)。此外，如果撬動地產(chǎn)周期，能通過哪些渠道、更全面提振內(nèi)需——包括消費(fèi)。
存量房貸利率調(diào)整預(yù)期繼續(xù)發(fā)酵，政策調(diào)整窗口可能臨近。7月14日，央行有關(guān)負(fù)責(zé)人在國新辦新聞發(fā)布會上提到，“支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款”，引發(fā)市場對存量房貸利率加速調(diào)整的憧憬。同時(shí)，7月15日發(fā)布的數(shù)據(jù)——6月70城中新房房價(jià)下跌的城市數(shù)比5月增加14個(gè)至38個(gè)。歷史上，當(dāng)70城中新房房價(jià)下降的城市數(shù)達(dá)到50以上時(shí)，地產(chǎn)政策通常會在1個(gè)季度內(nèi)開始進(jìn)行調(diào)整，政策調(diào)整窗口可能臨近。
復(fù)盤存量房貸利率調(diào)整的潛在幅度、及對居民還貸壓力的影響。假設(shè)可以將存量房貸利率調(diào)整對齊新增房貸利率，則存量房貸利率將下調(diào)35-85個(gè)基點(diǎn)，每年可降低居民還貸現(xiàn)金支出800-2,000億元，約占居民房貸支出的3-6%。而5年期以上LPR每下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，可以進(jìn)一步減輕還貸負(fù)擔(dān)約0.7個(gè)百分點(diǎn)。此前由于房貸存款仍在上升、居民還貸“剛性”支出占總收入/支出的比例上升，而如果存量房貸利率下調(diào)至新增房貸利率，今年還貸現(xiàn)金支出占居民可支配收入比例有望持平于7.6%，相當(dāng)于減稅和轉(zhuǎn)移支付的效果（圖表1）。具體測算請參見本文前序篇《如果存量房貸利率調(diào)整，影響幾何？》(2023/7/16)。
從居民收入和消費(fèi)的層面，如果將存量房貸利率調(diào)整為新增房貸利率，每年節(jié)省的居民（剛性）還貸支出占年社零額的0.2-0.5%、占城鎮(zhèn)居民可支配收入的0.2-0.4%——即相當(dāng)于增厚居民收入0.2-0.4個(gè)百分點(diǎn)。過去兩年，城鎮(zhèn)居民可支配收入的增速不及名義GDP，其占GDP的比例從2020年的39%微降至2022年的37.5%（圖表2）。由于居民收入增速總體放緩、而此前房貸利率下行滯后、房貸存量上升，2021年城鎮(zhèn)居民房貸支出占可支配收入的比例從2020年的7.9%小幅上升至8.1%，到2022年才因居民提前還貸規(guī)模上升而下降至7.6%（圖表1）。如果存量房貸利率下調(diào)至新增房貸利率，可以有效降低居民剛性支出0.2-0.4個(gè)百分點(diǎn)，提振實(shí)質(zhì)意義上的可支配收入。
2020年，直接與地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)占名義GDP的20%以上，間接影響更大。地產(chǎn)周期的“溢出效應(yīng)”，對拉動經(jīng)濟(jì)增長可能事半功倍。如我們在《當(dāng)?shù)禺a(chǎn)相關(guān)指標(biāo)開始滑出歷史區(qū)間…》(2021/11/9)中分析，可以從地產(chǎn)投資、地產(chǎn)相關(guān)消費(fèi)、地產(chǎn)服務(wù)三個(gè)維度來測算地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈對經(jīng)濟(jì)增長的直接影響。2020年，上述直接與地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)約占名義GDP的24%，拉動名義GDP增長約0.9個(gè)百分點(diǎn)；而2022年小幅拖累名義GDP增長（圖表3）。同時(shí)，地產(chǎn)相關(guān)的建筑業(yè)、地產(chǎn)服務(wù)業(yè)都是人力密集型產(chǎn)業(yè)，其對就業(yè)的提振效果也不容小覷。
更廣義地，房產(chǎn)價(jià)格預(yù)期升溫能夠有效穩(wěn)定信貸周期，也可能是增厚居民和地方政府凈資產(chǎn)的有效途徑，將有助于提振居民消費(fèi)傾向、以及政府消費(fèi)和投資需求。地產(chǎn)周期承壓會拖累居民和企業(yè)中長期貸款、委托貸款、信托貸款以及地產(chǎn)和城投信用債融資等整個(gè)地產(chǎn)鏈相關(guān)融資，對社融的拖累較大（圖表4；具體分析參見《再論地產(chǎn)周期加速下行的多米諾效應(yīng)》，2022/7/26）。同時(shí)，房產(chǎn)或土地是居民和地方政府資產(chǎn)負(fù)債表的重要組成部分。按全國平均房價(jià)來做保守估計(jì)，2022年房地產(chǎn)約占居民家庭資產(chǎn)的一半。同時(shí)，2022年，以賣地收入為主的地方政府基金性收入相當(dāng)于地方本級財(cái)政收入的四成（圖表5和6）。房產(chǎn)價(jià)格承壓可能會影響居民凈資產(chǎn)增長、壓低消費(fèi)傾向、并拖累政府消費(fèi)和投資需求（圖表7-10）。
誠然，值得重申的是，如下調(diào)存量房貸利率調(diào)整有積極的信號作用，有利于提高房產(chǎn)負(fù)擔(dān)能力、邊際降低提前還貸需求，然而一攬子政策更能提振居民房價(jià)走勢預(yù)期、激發(fā)地產(chǎn)市場活力，能更為持續(xù)、有效地提振購房需求。
風(fēng)險(xiǎn)提示：1）本文僅為對存量房貸利率若向新增房貸利率看齊的影響分析，而非對房貸利率政策的猜測；2）地產(chǎn)周期超預(yù)期下行；3）房貸利率調(diào)整的執(zhí)行低于預(yù)期
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