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本次“防風(fēng)險(xiǎn)”相關(guān)表述與4月會議相比并未特指金融機(jī)構(gòu)，或更寬泛，判斷“防風(fēng)險(xiǎn)”仍是政策目標(biāo)，后續(xù)房地產(chǎn)或有進(jìn)一步政策支持；“房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”表述與上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會一致，或意味著政策層面對形勢的判斷發(fā)生變化，判斷需求端限購或仍是重點(diǎn)城市的政策底線，但在認(rèn)房認(rèn)貸、首付比例、普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等領(lǐng)域或有進(jìn)一步政策優(yōu)化空間以適應(yīng)新形勢。同時從“盤活改造各類閑置房產(chǎn)”表述來看，“供求關(guān)系發(fā)生重大變化”或也隱含著結(jié)構(gòu)性供應(yīng)過剩的含義。供需關(guān)系的重大變化或推動行業(yè)走向“新的均衡”；再提城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，或一定程度上拉動房地產(chǎn)投資。
　　本次“防風(fēng)險(xiǎn)”相關(guān)表述與4月會議相比并未特指金融機(jī)構(gòu)，或更寬泛，判斷“防風(fēng)險(xiǎn)”仍是政策目標(biāo)，后續(xù)房地產(chǎn)或有進(jìn)一步政策支持。本次政治局會議再次提及“要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”，較4月政治局會議中“要有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”或更進(jìn)一步。同時，4月關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)的表述為“統(tǒng)籌做好中小銀行、保險(xiǎn)和信托機(jī)構(gòu)改革化險(xiǎn)工作”，更落腳于金融機(jī)構(gòu)，而本次表述并未特指金融機(jī)構(gòu)，或更寬泛。從近期房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)下行以及民企信用債波動加大觀察，判斷當(dāng)前“防風(fēng)險(xiǎn)”依然是重要的政策目標(biāo)，后續(xù)房地產(chǎn)或有進(jìn)一步政策支持。
　　 “房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”表述與上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會一致，或意味著政策層面對形勢的判斷發(fā)生變化，判斷需求端限購或仍是重點(diǎn)城市的政策底線，但在認(rèn)房認(rèn)貸、首付比例、普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等領(lǐng)域或有進(jìn)一步政策優(yōu)化空間以適應(yīng)新形勢。同時從“盤活改造各類閑置房產(chǎn)”表述來看，“供求關(guān)系發(fā)生重大變化”或也隱含著結(jié)構(gòu)性供應(yīng)過剩的含義。供需關(guān)系的重大變化或推動行業(yè)走向“新的均衡”。
　　“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”表述與2023年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會上“我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生深刻變化”表述一致，相關(guān)表述密集出現(xiàn)或意味著過去在市場長期過熱階段出臺的政策存在邊際優(yōu)化空間。
　　“因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”表述與4月政治局會議保持一致。判斷政策在“房住不炒”的底線內(nèi)仍然有足夠空間。從1月住建部部長倪虹對于“對購買第一套住房的，要大力支持。對購買第二套住房的，要合理支持。對購買三套以上住房，原則上不支持?！钡谋響B(tài)看，我們判斷重點(diǎn)城市的政策底線或是限購。同時，央行規(guī)定的限購城市和非限購城市首付比例也已早有底線，從目前執(zhí)行情況看，包括一線城市在內(nèi)的二套首付比例、認(rèn)房認(rèn)貸離底線尚有足夠改善空間。
　　在因城施策框架下，政策朝底線調(diào)整，不同城市或?qū)⑷员３植煌?，但在認(rèn)房認(rèn)貸、首付比例、普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等領(lǐng)域或有進(jìn)一步政策優(yōu)化空間。認(rèn)為各個城市或可根據(jù)自己的民生、經(jīng)濟(jì)、風(fēng)險(xiǎn)情況做出相應(yīng)政策調(diào)整，對已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前供需情況的政策做出更多優(yōu)化。
　　再提城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，或一定程度上拉動房地產(chǎn)投資，但政策刺激或仍會避免超過行業(yè)內(nèi)生增長的無序刺激?！耙哟蟊Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)和供給，積極推動城中村改造和‘平急兩用’公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)?！北硎雠c4月政治局會議保持一致。結(jié)合7月21日國務(wù)院常務(wù)會議審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》，判斷城中村改造工作以及“平急兩用”基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后續(xù)或逐步落地。認(rèn)為城中村以及“平急兩用”基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等不同政策疊加，或依然能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)投資產(chǎn)生一定拉動，對沖行業(yè)下行過程中新開工和投資的下行壓力，但認(rèn)為政策或仍會避免超過行業(yè)內(nèi)生增長的無序刺激。
　　配置建議：
　　房地產(chǎn)角度：基于需求端政策的邊際改善預(yù)期以及供應(yīng)端的結(jié)構(gòu)性過剩，維持“弱β交易強(qiáng)α”的策略，而因?yàn)镽OE的差異性在變?nèi)酰?jīng)營層面量（銷售和拿地）的改善可能短期更加重要。仍建議關(guān)注“持續(xù)內(nèi)生性現(xiàn)金流創(chuàng)造能力”的真正高質(zhì)量周轉(zhuǎn)公司【保利發(fā)展】【萬科A】【金地集團(tuán)】【中國海外發(fā)展】【華潤置地】【龍湖集團(tuán)】，以及從區(qū)域開始擴(kuò)大發(fā)力的彈性標(biāo)的【濱江集團(tuán)】【越秀地產(chǎn)】等；
　　產(chǎn)業(yè)鏈角度：“房企惡性競爭下的竣工周期”驅(qū)動將轉(zhuǎn)為“競爭格局改善”驅(qū)動，邏輯或生變，關(guān)注C端入口強(qiáng)化，C端進(jìn)入B端，高端下沉中端，以及行業(yè)新進(jìn)入者，重視產(chǎn)業(yè)鏈轉(zhuǎn)型方向及邏輯再造可能，關(guān)注【皮阿諾】等；
　　生態(tài)鏈及行業(yè)轉(zhuǎn)型角度：重視順延于開發(fā)的轉(zhuǎn)型如購物中心/寫字樓/長租公寓/產(chǎn)業(yè)園/物流地產(chǎn)等標(biāo)的及圍繞房地產(chǎn)生態(tài)鏈的轉(zhuǎn)型如設(shè)計(jì)/集采及建造/交易/資產(chǎn)管理/房地產(chǎn)科技等長賽道機(jī)會，如物管關(guān)注【招商積余】【保利物業(yè)】等，商管關(guān)注【華潤萬象生活】等；交易關(guān)注【貝殼】等；關(guān)注REITs標(biāo)的長賽道布局。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策支持不及預(yù)期，銷售復(fù)蘇不及預(yù)期，市場流動性改善不及預(yù)期等