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背靠上海地產(chǎn)集團(tuán)，多元發(fā)展?fàn)幾觥鞍倌昀系辍保汗居?993年上市，經(jīng)過(guò)六十余年的發(fā)展，積累了豐富的開(kāi)發(fā)與城市建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，成為了上海地產(chǎn)集團(tuán)旗下市場(chǎng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)、房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)、股權(quán)投資、物業(yè)管理等多元業(yè)務(wù)發(fā)展。
　　疫情影響結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏，業(yè)績(jī)有望重回增長(zhǎng)：2022年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入26億元，同比72.9%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)0.2億元，同比-97.1%。在上海疫情封控的影響下，公司多個(gè)項(xiàng)目未能交付，造成短期的結(jié)算節(jié)奏受到影響，導(dǎo)致轉(zhuǎn)結(jié)收入規(guī)模大幅下降。截至2023年Q1末，公司預(yù)收賬款及合同負(fù)債之和為111.6億元，為2022年?duì)I業(yè)收入的4.3倍，可充分保障未來(lái)業(yè)績(jī)的持續(xù)釋放，我們預(yù)計(jì)公司在項(xiàng)目轉(zhuǎn)結(jié)恢復(fù)正常后，營(yíng)業(yè)收入將重回增長(zhǎng)。
　　經(jīng)營(yíng)質(zhì)量持續(xù)提升，財(cái)務(wù)安全度高：2022年公司銷售費(fèi)用率1.02%，較上年同期下降2.48pct；管理費(fèi)用率為2.94%，較上年同期下降6.78pct；財(cái)務(wù)費(fèi)用率為3.79%，較上年同期下降2.99pct，得益于公司出色的期間費(fèi)用管控能力，各項(xiàng)費(fèi)用率都顯著下降。整體來(lái)看，期間費(fèi)用率顯著下降，整體成本管控良好，經(jīng)營(yíng)質(zhì)量持續(xù)提升。2022年末，公司剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為65.56%，較上年末下降0.77pct，凈負(fù)債率為36.76%，較上年同期下降4.71pct，對(duì)比2021年全年數(shù)據(jù)來(lái)看，中華企業(yè)的杠桿率顯著低于可比房企的平均水平，同時(shí)，公司現(xiàn)金短債比由2021年末的7.2上升到2022年末的9.9，但短期償債壓力較小，財(cái)務(wù)安全可控。
　　銷售大幅回升，土儲(chǔ)資源優(yōu)質(zhì)：2022年公司實(shí)現(xiàn)銷售金額122.2億元，同比增長(zhǎng)160.5%；銷售面積為14.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)36.3%，在連續(xù)三年下滑后，公司銷售同比大增，銷售規(guī)模超百億。公司重點(diǎn)深耕大上海區(qū)域，在全國(guó)銷售疲軟的情況下，公司未來(lái)的銷售壓力相對(duì)較小，同時(shí)，公司拿地主要集中在上海地區(qū)，整體土地儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)。
　　盈利預(yù)測(cè)：中華企業(yè)銷售快速增長(zhǎng)，低成本優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)豐富，財(cái)務(wù)狀況良好，融資優(yōu)勢(shì)明顯，同時(shí)背靠上海地產(chǎn)集團(tuán)推進(jìn)城市改造戰(zhàn)略，未來(lái)有望充分得益。當(dāng)前公司PB低于行業(yè)平均水平，且考慮到公司土儲(chǔ)多數(shù)位于上海核心區(qū)域，我們認(rèn)為當(dāng)前估值仍相對(duì)低估。我們預(yù)計(jì)公司23-25年歸母凈利潤(rùn)為15.5/19.3/24.2億元，對(duì)應(yīng)PE分別為15.8/12.7/10.1倍，給予公司“增持”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：銷售不及預(yù)期，利潤(rùn)率下滑，房地產(chǎn)行業(yè)加速下滑，研報(bào)使用信息不及時(shí)。