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廣州國(guó)企剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)，輕裝上陣重新出發(fā)：珠江股份是廣州國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，大股東是廣州珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)。公司于2023年4月24日發(fā)布公告稱重組基本完成：作價(jià)28.0億元將所持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)的資產(chǎn)負(fù)債置出，同時(shí)作價(jià)7.8億元置入廣州珠江城市管理服務(wù)集團(tuán)股份有限公司（下稱“珠江城服”）100%股權(quán)。重組后公司主營(yíng)業(yè)務(wù)將變更為物業(yè)管理與文體運(yùn)營(yíng)。
　　珠江城服外拓能力強(qiáng)，城市服務(wù)業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)突出：截至2022年8月，珠江城服在管項(xiàng)目共計(jì)366個(gè)（住宅141個(gè)、公建208個(gè)、體育場(chǎng)館17個(gè)），在管面積共計(jì)2845萬方。349個(gè)住宅及公建項(xiàng)目中，第三方拓展項(xiàng)目占比近75%，具備優(yōu)秀的市場(chǎng)外拓能力。城市服務(wù)方面：珠江城服是國(guó)內(nèi)文體運(yùn)營(yíng)賽道龍頭企業(yè)，體育場(chǎng)館在管建面排名第一。目前已簽約體育場(chǎng)館共20個(gè)，管理資產(chǎn)達(dá)200億元。公司先發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯，是國(guó)內(nèi)目前少數(shù)成功運(yùn)營(yíng)保障過世界級(jí)、亞洲級(jí)、國(guó)家級(jí)、省市級(jí)大型賽事活動(dòng)的專業(yè)公司之一。由于體育場(chǎng)館項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期平均在15-17年，公司此塊業(yè)務(wù)現(xiàn)金流穩(wěn)定，可持續(xù)發(fā)展能力強(qiáng)。
　　珠江城服毛利率穩(wěn)定，業(yè)績(jī)承諾保障公司未來盈利：珠江城服2022年1-8月兩大主營(yíng)業(yè)務(wù)—物業(yè)管理和文體運(yùn)營(yíng)分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)收6.5億元和1.6億元，毛利率分別為17.3%和44.8%，保持在行業(yè)較高水平。2023年1月19日，珠江股份和珠實(shí)集團(tuán)簽署《業(yè)績(jī)補(bǔ)償協(xié)議》，承諾2023-2025年度，珠江城服的年度凈利潤(rùn)分別不低于6800萬元、7400萬元、7900萬元，為珠江股份未來的業(yè)績(jī)釋放奠定基礎(chǔ)。
　　加強(qiáng)集團(tuán)協(xié)同，乘城中村政策之風(fēng)，業(yè)務(wù)擴(kuò)張可期：作為公司大股東，珠實(shí)集團(tuán)已成為廣州市屬全資國(guó)有大型城市運(yùn)營(yíng)綜合服務(wù)集團(tuán)、廣州市最大國(guó)有住房租賃平臺(tái)和城市更新國(guó)有土地整備平臺(tái)及廣州市屬國(guó)企中唯一城市建設(shè)運(yùn)營(yíng)全產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)，旗下城市更新平臺(tái)廣州城市更新集團(tuán)，三十多年來先后完成東風(fēng)路等廣州市中心城區(qū)主干道沿線及周邊區(qū)域的征拆改造，開發(fā)多個(gè)安居小區(qū)和寫字樓宇；打造46萬平方米菠蘿山保障房項(xiàng)目。珠江股份重組后通過加強(qiáng)與珠實(shí)集團(tuán)的協(xié)同，在本輪特大超大城市城中村改造中，有機(jī)會(huì)承接大量母公司及兄弟單位項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)，助力在管規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)張。
　　盈利預(yù)測(cè)與投資評(píng)級(jí)：我們預(yù)計(jì)公司2023-2025年的歸母凈利潤(rùn)分別為-0.64/0.82/0.95億元，對(duì)應(yīng)EPS為-0.07/0.10/0.11元，對(duì)應(yīng)市盈率為53.6/41.5/36.0倍，首次覆蓋給予“買入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：市場(chǎng)化外拓規(guī)模不及預(yù)期；城中村改造政策落地不及預(yù)期；房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度超預(yù)期下行