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核心觀點(diǎn)
　　公司上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收67.9億元，同比增長(zhǎng)28.7%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)14.0億元，同比增長(zhǎng)36.5%；實(shí)現(xiàn)核心凈利潤(rùn)14.2億元，同比增長(zhǎng)36.7%。業(yè)績(jī)?cè)鏊俅笥跔I(yíng)收增速主要因?yàn)槊侍嵘?、銷管費(fèi)用率下降。公司第三方外拓力度較高，物管在管結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，截至上半年末，公司物管在管面積3.2億方，合約面積為3.8億方，合管比為1.2；上半年新增合約面積約3150萬方，其中第三方外拓占比89.7%、城市空間板塊占比84.1%。公司保持商管龍頭地位，上半年末在管購(gòu)物中心88個(gè)，其中重奢項(xiàng)目12個(gè)；上半年購(gòu)物中心零售額841億元，同比大幅增長(zhǎng)41.0%。
　　事件
　　公司發(fā)布2023年中期業(yè)績(jī)，上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入67.9億元，同比增長(zhǎng)28.7%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)14.0億元，同比增長(zhǎng)36.5%；實(shí)現(xiàn)核心凈利潤(rùn)14.2億元，同比增長(zhǎng)36.7%。
　　簡(jiǎn)評(píng)
　　業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)，盈利水平提升。2023年上半年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入67.9億元，同比增長(zhǎng)28.7%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)14.0億元，同比增長(zhǎng)36.5%；實(shí)現(xiàn)核心凈利潤(rùn)14.2億元，同比增長(zhǎng)36.7%。業(yè)績(jī)?cè)鏊俅笥跔I(yíng)收增速的主要原因在于：1）毛利率提升，上半年毛利率為33.2%，較去年同期提升1.5個(gè)百分點(diǎn)。2）銷管費(fèi)用率下降，上半年銷管費(fèi)用率為8.0%，較去年同期降低1.1個(gè)百分點(diǎn)。
　　保持較高第三方外拓力度，物管在管結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。上半年公司物管業(yè)務(wù)營(yíng)收44.8億元，同比增長(zhǎng)33.7%；業(yè)務(wù)毛利率為20.1%，較去年同期微降0.9個(gè)百分點(diǎn)。截至上半年末，公司物管合約面積3.8億方，較去年年底增長(zhǎng)9.0%；在管面積3.2億方，較去年年底增長(zhǎng)11.8%；合管比為1.2。公司保持較高的第三方外拓力度，上半年公司新增合約面積約3150萬方，其中第三方外拓面積2825萬方，占比89.7%；截至上半年末，公司合約面積中來自第三方的占比為61.6%，在管面積中來自第三方的占比為59.2%，分別較去年年底提升0.4、0.6個(gè)百分點(diǎn)。公司鞏固“城市空間運(yùn)營(yíng)服務(wù)商”的定位，上半年第三方外拓面積中有84.1%來源于城市公共空間板塊，業(yè)態(tài)包含產(chǎn)業(yè)園、公園河道、街道、學(xué)校、場(chǎng)館等；上半年末城市空間在管面積占比達(dá)26.2%，較去年年底提升3.9個(gè)百分點(diǎn)。
　　商管業(yè)務(wù)穩(wěn)健增長(zhǎng)，持續(xù)鞏固商管龍頭地位。上半年公司商管業(yè)務(wù)營(yíng)收23.1億元，同比增長(zhǎng)20.1%；業(yè)務(wù)毛利率為58.5%，較去年同期提升8.2個(gè)百分點(diǎn)。公司保持中國(guó)商管龍頭地位，截至上半年末，在營(yíng)購(gòu)物中心88個(gè)，較去年年底增加2個(gè)；其中重奢項(xiàng)目共12個(gè)，較去年年底增加1個(gè)，繼續(xù)排名行業(yè)第一；購(gòu)物中心在營(yíng)面積952萬方，較去年年底增長(zhǎng)3.6%；88個(gè)項(xiàng)目中有37個(gè)零售額排名當(dāng)?shù)氐谝唬?4個(gè)排名前三。購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)效率大幅提升，上半年在營(yíng)購(gòu)物中心零售額達(dá)841億元，同比增長(zhǎng)41.0%；業(yè)主端租金收入105億元，同比增長(zhǎng)52.1%；購(gòu)物中心出租率保持在96.0%的高位。根據(jù)公司規(guī)劃，下半年將新開業(yè)10家購(gòu)物中心，在管規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。寫字樓方面，上半年末公司在管寫字樓156個(gè)，較去年年底增加11個(gè)；公司提供商管服務(wù)的26個(gè)寫字樓的平均出租率為83.8%，較去年年底提升3.1個(gè)百分點(diǎn)。
　　維持盈利預(yù)測(cè)與買入評(píng)級(jí)不變。我們預(yù)測(cè)公司2023-2025年EPS為1.26/1.59/1.95元。公司持續(xù)發(fā)力物管第三方外拓，商管龍頭地位持續(xù)鞏固，維持買入評(píng)級(jí)與58.19港元的目標(biāo)價(jià)不變。
　　風(fēng)險(xiǎn)分析
　　1）物管規(guī)模增長(zhǎng)不及預(yù)期。物管業(yè)務(wù)方面，公司2022年的在管規(guī)模增長(zhǎng)主要來源于收并購(gòu)，而市場(chǎng)上可供選擇的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的數(shù)量有限，公司未來可能在與其他意向收購(gòu)方競(jìng)爭(zhēng)的過程中不占據(jù)優(yōu)勢(shì)，從而導(dǎo)致物管規(guī)?？赡軣o法持續(xù)快速增長(zhǎng)。
　　2）并購(gòu)整合效果不及預(yù)期。公司憑借收并購(gòu)快速實(shí)現(xiàn)物管規(guī)模擴(kuò)張，在收并購(gòu)項(xiàng)目的投后整合過程中可能存在收繳率不及預(yù)期、原有團(tuán)隊(duì)融合不暢等問題，導(dǎo)致收并購(gòu)項(xiàng)目未來的營(yíng)收及利潤(rùn)貢獻(xiàn)可能不及預(yù)期。
　　　    3）在營(yíng)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)效率不及預(yù)期。受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)波動(dòng)影響，居民的收入水平及收入預(yù)期可能有所波動(dòng)，從而可能影響線下消費(fèi)熱情，繼而導(dǎo)致公司的在營(yíng)購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)效率不及預(yù)期。