>> 信達證券-房地產(chǎn)行業(yè)第38周周報：新房二手房成交環(huán)比上升，廣州等全國多地限購放松-230924
| 上傳日期： |
2023/9/24 |
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| 1806KB |
| 格式： |
pdf 共19頁 |
來源： |
信達證券 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
江宇輝 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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本周核心觀點：9月第4周，新房二手房成交面積均環(huán)比上升。本周新房成交面積同比下降25%，跌幅仍然較大。但環(huán)比增長33%，熱度持續(xù)回升，其中一線城市環(huán)比增幅最大，達到94%。二手房成交面積同比增長2%，環(huán)比增長16%，三線城市環(huán)比增幅最高。本周廣州、西安、武漢、長沙、江蘇無錫等地放松限購。新疆自治區(qū)、天津、昆明、青島、海南三亞、江蘇揚州、廣東揭陽、安徽池州、湖北宜昌等地執(zhí)行“認房不認貸”政策。9月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，1年期LPR為3.45%，5年期以上LPR為4.20%，均與上期持平。
重點政策解讀：9月20日，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》。優(yōu)化住房限購和增值稅免稅年限，成為本輪周期首個松綁限購政策的一線城市。本次新政有三點變化：第一，限購區(qū)域范圍縮小。除從化、增城區(qū)之外，黃埔、番禺、花都三區(qū)，以及白云區(qū)四鎮(zhèn)也不再限購。第二，目前限購區(qū)域內(nèi)，外地戶籍家庭社?；騻€稅繳納年限從5年縮短為2年。第三，銷售增值稅2年免征范圍擴大至全域。自2010年4月北京首個限購令出臺以來，一線城市限購范圍和社保要求總體趨于嚴格。本輪新政中，廣州縮小限購區(qū)域，同時降低了社保年限要求，我們認為具有一定指向意義。結(jié)合參考廣州實施“認房不認貸”政策之后，其他一線城市逐步跟進，我們預計限購政策放松或?qū)⑼茝V至部分核心一二線城市，限制性政策也有望繼續(xù)優(yōu)化調(diào)整。本周陸續(xù)有廈門、西安、武漢、無錫、長沙、廣州等地優(yōu)化限購政策。各地政府根據(jù)實際情況因城施策，我們認為旨在實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的供需平衡、結(jié)構(gòu)合理和價格穩(wěn)定。進入“金九銀十”傳統(tǒng)旺季，在各地政策發(fā)力的背景下，我們預計核心城市房地產(chǎn)市場有望逐步企穩(wěn)恢復。
一周行情回顧：本周（2023/09/18-2023/09/24）申萬房地產(chǎn)指數(shù)下跌0.51%，跑輸上證綜指0.98pct，在各類板塊中位列第21/31，恒生地產(chǎn)建筑業(yè)指數(shù)下跌1.54%，跑輸恒生綜指0.55pct。本周漲幅前3的地產(chǎn)公司分別為：泛海控股（14.02%）、九龍倉集團（7.91%）、*ST中迪（7.83%）；本周跌幅前3的地產(chǎn)公司分別為：時代中國控股（-16.67%）、張江高科（-16.55%）、弘陽地產(chǎn)（-14.21%）。本周恒生物業(yè)服務及管理板塊下跌2.22%，跑輸恒生綜指1.22pct，在各類板塊中位列第11/13。本周漲幅前3的物業(yè)公司分別為：融創(chuàng)服務（32.14%）、弘陽服務（20.00%）、建業(yè)新生活（8.42%）；本周跌幅前3的物業(yè)公司分別為：奧園健康（-14.52%）、時代鄰里（-10.14%）、寶龍商業(yè)（-9.25%）。
地產(chǎn)市場監(jiān)測：本周（2023/09/16-2023/09/22）30個大中城新房成交面積261.71萬平方米，同比下降24.64%，環(huán)比上升32.53%。15城二手房成交面積189.44萬平方米，同比上升1.72%，環(huán)比上升15.95%。監(jiān)測16個重點城市庫存面積18256.37萬平方米，環(huán)比上升0.76%，去化周期124.28周，較上周延長4.15周。上周（2023/09/11-2023/09/17）100大中城市土地供應建面1081.67萬平方米，同比下降59.48%，環(huán)比下降58.10%；土地成交建面2340.37萬平方米，同比下降2.68%，環(huán)比上升76.65%；供需比下降為0.46，溢價率為1.67%。
房企融資情況：本周（2023/09/16-2023/09/22）房企境內(nèi)新發(fā)債總額為38.94億元，同比下降81.56%，環(huán)比下降13.66%；債務總償還量為117.40億元，同比下降40.53%，環(huán)比上升31.49%；凈融資額-78.46億元。
風險因素：政策風險：房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊或放松不及預期。市場風險：房地產(chǎn)市場銷售情況恢復程度不及預期，行業(yè)資金壓力緩解不及預期。
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