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核心觀點(diǎn)
　　政策層面，國(guó)慶假期前出臺(tái)多項(xiàng)房地產(chǎn)管理政策，新房、二手房剛性需求延遲釋放，但對(duì)新增需求的拉動(dòng)效果仍待觀察。行業(yè)層面，預(yù)計(jì)10月下旬至11月需求會(huì)集中釋放；現(xiàn)階段弱供給拉低庫(kù)存，明年或面臨新房供給不足；四季度傳統(tǒng)竣工高峰疊加“保交樓”政策，預(yù)計(jì)仍會(huì)出現(xiàn)竣工小高峰。
　　一、行業(yè)高頻數(shù)據(jù)：需求延遲釋放，2023年或面臨供給不足
　　1、政策待落地，新房、二手房需求延遲釋放
　　國(guó)慶假期前三項(xiàng)地產(chǎn)管理政策出臺(tái)：央行及銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知提出階段性調(diào)整差別化住房信貸政策（調(diào)整首套房商貸利率下限）、央行發(fā)布下調(diào)首套房個(gè)人住房公積金貸款利率政策、財(cái)政部及稅務(wù)總局發(fā)布個(gè)稅退稅政策。多項(xiàng)寬松政策出臺(tái)背景下，剛性購(gòu)房需求延遲釋放以待政策落地，10月第一周新房、二手房銷售同環(huán)比大幅下行，預(yù)計(jì)10月下旬至11月需求會(huì)有小幅反彈。
　　2、新開工走弱、庫(kù)存出清周期回落，明年或面臨供給不足
　　2022年上半年，低去化為庫(kù)存出清周期拉長(zhǎng)的主要因素；2022年下半年，低去化背景維持不變，弱供給拉低庫(kù)存出清周期，2023年或面臨新房供給不足。
　　3、四季度預(yù)計(jì)仍會(huì)出現(xiàn)竣工小高峰
　　四季度是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)竣工高峰期，由于商品房竣工備案后方可交付確認(rèn)報(bào)表收入，因此房地產(chǎn)企業(yè)傾向在年末加大竣工備案力度，集中交付現(xiàn)象明顯。四季度受房企現(xiàn)金流影響，竣工表現(xiàn)會(huì)弱于歷史同期，但疊加“保交樓”因素，整體竣工仍會(huì)出現(xiàn)小高峰，但竣工提升并不意味著需求得到修復(fù)，仍需觀測(cè)新開工情況。
　　二、政策點(diǎn)評(píng)：強(qiáng)調(diào)“限時(shí)限量”，需求拉動(dòng)效果仍在觀察期
　　國(guó)慶假期前三項(xiàng)全國(guó)性政策出臺(tái)，以信貸政策為主，整體基調(diào)偏謹(jǐn)慎，強(qiáng)調(diào)“限時(shí)限量”，可有效降低剛性購(gòu)房需求群體的成本，因此出現(xiàn)明顯的需求延遲釋放。但對(duì)于需求彈性較大的購(gòu)房群體而言，拉動(dòng)效果仍在觀察期。
　　三、地產(chǎn)債觀點(diǎn)：現(xiàn)階段個(gè)體信用風(fēng)險(xiǎn)仍未全部出清，建議配置3Y內(nèi)優(yōu)質(zhì)央國(guó)企地產(chǎn)債。1Y內(nèi)民企地產(chǎn)債可作為高收益策略。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　需求改善不及預(yù)期，數(shù)據(jù)口徑偏差風(fēng)險(xiǎn)