>> 國盛證券-房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)2023W49：12月政治局會議點(diǎn)評，“先立后破”推動建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式-231210
| 上傳日期： |
2023/12/11 |
大小： |
1100KB |
| 格式： |
pdf 共15頁 |
來源： |
國盛證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
金晶,周卓君,肖依依 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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12月政治局會議提到“先立后破”、重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險防范、新型城鎮(zhèn)化，均是推動建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式的具象表達(dá)。我們認(rèn)為“先立后破”于房地產(chǎn)，意指房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)重要的一環(huán)，需探索新發(fā)展路徑，但在實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)的新舊模式切換之時，要確保不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險。
此次會議再次強(qiáng)調(diào)了重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險防范，“要持續(xù)有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險，堅(jiān)決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險的底線”，延續(xù)了2022年4月政治局會議以來的要求。表述上新增“持續(xù)”、“堅(jiān)決”二詞，一方面肯定過去一年多在房企融資、地方化債、購房政策等方面作出的工作；另一方面也指向目前房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域形勢仍然嚴(yán)峻。結(jié)合10月中央金融工作會議對于不同所有制房企合理融資需求支持的指引，我們預(yù)計(jì)未來房企融資環(huán)境將得到進(jìn)一步改善，保交樓配套資金有望加碼。需求側(cè)，北京、上海購房政策有望邊際寬松；新發(fā)房貸利率也有望進(jìn)一步調(diào)降。
會議提到“統(tǒng)籌新型城鎮(zhèn)化和鄉(xiāng)村全面振興”、“推動城鄉(xiāng)融合、區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展”。我們認(rèn)為在我國城鎮(zhèn)化放緩、出生率下降且老齡化率上升的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)邁過歷史大周期的頂部，推動新型城鎮(zhèn)化建設(shè)或成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式重要意涵之一。
行情回顧：本周中信房地產(chǎn)指數(shù)累計(jì)變動幅度為-3.5%，落后滬深300指數(shù)1.10個百分點(diǎn)，在29個中信行業(yè)板塊排名中位列第25名。
新房：本周新房成交同比降幅再度擴(kuò)大，30個城市新房成交面積為200.0萬平方米，環(huán)比下降20.6%，同比下降31.0%，其中樣本一線城市的新房成交面積為43.2萬方，環(huán)比-33.3%，同比-35.1%；樣本二線城市為126.1萬方，環(huán)比-10.3%，同比-22.5%；樣本三線城市為30.7萬方，環(huán)比34.2%，同比-49.4%。從今年累計(jì)49周新房成交面積同比看，樣本30城共計(jì)13003.4萬方，同比-9.0%；一線城市為3095.6萬方，同比-0.8%；二線城市為7387.1萬方，同比-9.8%；三線城市為2520.7萬方，同比-15.5%。
二手房：本周13個樣本城市二手房成交面積合計(jì)109.1萬方，環(huán)比下降3.8%，同比增長21.7%。其中樣本一線城市的本周二手房成交面積為31.3萬方，環(huán)比-9.9%；樣本二線城市為51.7萬方，環(huán)比-4.4%；樣本三線城市為26.0萬方，環(huán)比6.3%。
信用債：本周共發(fā)行房企信用債8只，環(huán)比增加3只；發(fā)行規(guī)模共計(jì)98.40億元，環(huán)比增加45.42億元，總償還量55.72億元，環(huán)比減少38.95億元，凈融資額為42.68億元，環(huán)比增加84.37億元。主體評級方面，本周房企債券發(fā)行已披露的主體評級以AAA（64.2%）為主要構(gòu)成。債券類型方面，本周房企債券發(fā)行以一般公司債（55.1%）為主要構(gòu)成。債券期限方面，本周以3-5年（73.6%）的債券為主。
投資建議：中國房地產(chǎn)走過2021年大周期拐點(diǎn)后，未來主旋律是分化，看好“一線+不超過三分之二的二線+少量三線”這個城市組合包，在政策加碼到位之下，總量下方有底，上方量價均有一定彈性，能在未來中周期跑贏全國整體水平。我們看好優(yōu)質(zhì)房企在這個階段持續(xù)跑贏同行。我們?nèi)匀粓?jiān)持2022年以來的觀點(diǎn)，最終政策力度有望媲美2008、2014年。臨近12月的重要會議窗口期，我們認(rèn)為存在博弈政策的反彈機(jī)會，擇股方向包含以下幾個方向：（1）基本面股票：A股：華發(fā)股份、濱江集團(tuán)、建發(fā)股份、招商蛇口、保利發(fā)展等；H股：越秀地產(chǎn)、綠城中國、華潤置地、中國海外發(fā)展、建發(fā)國際、綠景中國地產(chǎn)、貝殼等；（2）一線政策落地概念、城中村改造概念；（3）現(xiàn)金流表現(xiàn)優(yōu)異、負(fù)債少、相對抗周期波動的物業(yè)：A股關(guān)注招商積余；H股關(guān)注華潤萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)等。
風(fēng)險提示：政策落地不及預(yù)期、需求復(fù)蘇不及預(yù)期、房企出險風(fēng)險蔓延。
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