>> 華創(chuàng)證券-房地產行業(yè)重大事項點評：政策放松加碼，持續(xù)性仍待檢驗-231215
| 上傳日期： |
2023/12/15 |
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| 格式： |
pdf 共8頁 |
來源： |
華創(chuàng)證券 |
| 評級： |
推薦 |
作者： |
單戈 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產 |
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事項：
2023年12月14日，北京、上海兩大一線城市在同一日調整優(yōu)化了購房相關政策。北京首套住房個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一下調為30%；二套住房個人住房貸款最低首付款比例下調為城六區(qū)50%、非城六區(qū)40%。上海首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）減10個基點，最低首付款比例調整為不低于30%。
評論：
一、京滬優(yōu)化購房相關政策細節(jié)解讀
（一）北京：降低首付比及房貸利率，優(yōu)化普通住宅認定標準
1、首付比：首套房最低首付比降至30%，城六區(qū)二套房最低首付比降至50%
調整前：1）普通住宅首套房最低首付比35%，二套房最低首付比60%。2）非普通住宅首套房最低首付比40%，二套房最低首付比80%。
調整后：1）首套房最低首付比30%。2）二套房最低首付比按照區(qū)域區(qū)分，城六區(qū)50%，城六區(qū)外40%。
2、房貸利率：城六區(qū)首套房貸利率降低至LPR+10BP，二套房貸利率降低至LPR+60BP
調整前：首套房商貸利率為LPR+55BP，二套房商貸利率為LPR+105BP，按照目前LPR計算首套房、二套房房貸利率分別為4.75%、5.25%。
調整后：1）對于首套房，城六區(qū)內房貸利率為LPR+10BP，目前為4.3%；城六區(qū)外房貸利率為當期LPR，目前為4.2%。2）對于二套房，城六區(qū)內房貸利率為LPR+60BP，目前為4.8%；城六區(qū)外房貸利率為LPR+55BP，目前是4.75%。
3、普宅標準調整：不再設置房屋總價標準，并大幅提升符合普宅要求的單價標準。1）新調整的普宅標準中，具體交易價格標準將不再設置總價標準，且符合普宅標準的房屋單價大幅提升，五環(huán)以內符合普宅標準的房屋單價從過去的3.96萬元/平米提高到8.5萬元/平米；五環(huán)到六環(huán)房屋單價標準從3.168萬元/平米提高到6.5萬元/平米；六環(huán)外達標的房屋單價標準從2.376萬元/平米提高到4.5萬元/平米。2）認定普宅可降低二手房交易稅費，即滿兩年及以上的普通住宅，免征增值稅及附加稅，整體降低購房成本。
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1、首付比：首套房最低首付比下降至30%，主城區(qū)二套房最低首付比降至50%
調整前：首套房最低首付比35%，普通住宅二套房最低首付比50%，非普通住宅二套房最低首付比70%。
調整后：1）首套房最低首付比降低至30%。2）二套房最低首付比按照區(qū)域區(qū)分，主城區(qū)50%，臨港、嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山40%。
2、房貸利率：首套房最低房貸利率下降至LPR-10BP，主城區(qū)二套房降至LPR+30BP
調整前：首套房商貸利率為LPR+35BP，二套房商貸利率為LPR+105BP，按照目前LPR計算首套房、二套房房貸利率分別為4.55%、5.25%。
調整后：1）首套房商貸利率降低為LPR-10BP，目前是4.1%。2）主城區(qū)二套房商貸利率為LPR+30BP，目前為4.5%；主城區(qū)外二套房商貸利率為LPR+20BP，目前為4.4%。
3、普宅標準調整：取消普宅要求的價格限制，僅保留房屋類型與單套建筑面積≤144平米要求。
二、京滬優(yōu)化購房政策對于兩城商品房成交、房企企穩(wěn)有積極作用
政策放松利好成交活躍度上升，但持續(xù)程度有待觀察。京滬房地產市場以二手房交易為主，存在較為明顯的“賣一買一”置換鏈條。此次京滬從降低首付、降低房貸利率、放松普通住宅認定標準三方面優(yōu)化購房政策，實質性降低了居民購房門檻及購房成本，利好成交活躍度上升。但微觀層面仍存在一些限制：1）過去限制改善型客戶加杠桿的主要因素包括：非普住宅的稅費、二套房非普住宅的高首付比例。此輪政策放松，疊加前期認房不認貸政策落地，改善型客戶的加杠桿空間顯著提升。但部分此類客戶面臨的是賣房較為困難，從而限制了置換鏈條。2）限制剛需客戶加杠桿的因素并非首付比，而往往是收入對于按揭貸款的覆蓋程度，即使降低首付比例，部分客戶可能仍難以有效利用杠桿空間。所以，我們認為該政策可以短期刺激部分需求入市，但是否能啟動“賣一買一”鏈條仍需觀察。
我們認為政策效果可能類似于9月份一線城市放松認房不認貸，市場脈沖式回暖。1）京滬房地產市場面臨的是剛需盤過剩導致二手房掛牌量高企，以及郊區(qū)庫存相對較高的問題。2）9月一線城市放松認房不認貸后，市場熱度有所提升，但政策寬松最主要是鼓勵居民“賣一買一”的置換需求，改善性需求購房者需先出售存量房，才能享受認房不認貸的首付比及房貸利率優(yōu)惠，從而在短期內推高了二手房掛牌量，供過于求的情況下置換周期被拉長，導致成交量回落。如上海9月份二手房成交量較8月（新政前）上漲14%，但10月二手房成交量較8月下跌2%，11月二手房成交量較8月上漲4%。
預計京滬仍將有新政策助推市場修復。1）從政策放松效果來看，杭州大幅縮小限購圈為有效政策。杭州曾在2022年11月將二套房首付比由60%下調至40%，且由“認房認貸”轉為“認房不認貸”，但年底并未出現翹尾行情；而2023年10月杭州大幅縮小限購圈，主城區(qū)外全部取消限購，市場熱度
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