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本報(bào)告導(dǎo)讀：
　　公司預(yù)計(jì)2023年歸母凈利潤(rùn)同比下滑45%~50%，主要源自開發(fā)業(yè)務(wù)收入和毛利率的下滑，預(yù)期隨著住宅擾動(dòng)的下降，非住業(yè)務(wù)將助力公司業(yè)績(jī)企穩(wěn)回升。
　　摘要：
　　公司發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告，預(yù)計(jì)2023年歸母凈利潤(rùn)同比下滑45%~50%至122~134億元，維持增持評(píng)級(jí)。2023年受行業(yè)承壓的影響公司業(yè)績(jī)走弱，預(yù)期隨著住宅擾動(dòng)的下降，更為穩(wěn)健的非住業(yè)務(wù)類型將推動(dòng)公司經(jīng)營(yíng)趨于平穩(wěn)，進(jìn)而帶來(lái)業(yè)績(jī)的企穩(wěn)回升，因此調(diào)整公司2023~2025年業(yè)績(jī)?cè)鏊僦?46.8%、2.2%、5.1%，調(diào)整公司2023~2025年EPS至1.92元、1.96元、2.06元（原4.05元、4.33元、4.81元），維持增持評(píng)級(jí)。
　　開發(fā)業(yè)務(wù)面臨結(jié)算收入和毛利率的雙重下滑壓力，且此為2023年業(yè)績(jī)走弱的根本原因。2023年公司開發(fā)業(yè)務(wù)整體表現(xiàn)為銷售規(guī)模下滑、價(jià)格承壓：全年公司合約銷售面積1080萬(wàn)方、銷售額1735億元（人民幣，下同），分別同比下滑17%、14%；銷售均價(jià)為16070元/平方米，與2018~2022各年均價(jià)相比處于低位。另外，近幾年公司拿地逐步向一二線核心城市聚焦，相關(guān)項(xiàng)目杠桿率較低，預(yù)期隨著以上項(xiàng)目逐步進(jìn)入結(jié)算階段，將帶來(lái)毛利率下探的壓力。
　　持續(xù)深化業(yè)務(wù)調(diào)整，2023年運(yùn)營(yíng)和服務(wù)收入同比上漲6%至249億元，對(duì)開發(fā)業(yè)務(wù)的收入依賴逐步降低。公司強(qiáng)調(diào)多航道協(xié)同發(fā)展，非開發(fā)業(yè)務(wù)對(duì)業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)占比提升，具體來(lái)說(shuō)，2023年運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)收入為129億元（不含稅，下同），服務(wù)業(yè)務(wù)收入為119億元，合計(jì)收入同比上漲6%。
　　持續(xù)踐行審慎的負(fù)債管理模式，預(yù)期將受益于房地產(chǎn)融資支持政策的逐步推進(jìn)。公司在債務(wù)管理上選擇主動(dòng)壓降負(fù)債規(guī)模并優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，例如3月8日公司提前兌付總規(guī)模約為46億元的商業(yè)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃。另外，公司持有大量?jī)?yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)，以天街系列為代表，在經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款管理的新政策下，預(yù)期能夠獲得更多的資金支持以補(bǔ)充流動(dòng)性。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：需求下行幅度超預(yù)期，其他轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)發(fā)展不達(dá)預(yù)期。