>> 華創(chuàng)證券-房地產(chǎn)行業(yè)深度研究報告-存量房時代系列報告(二)：北京的二手房時代-240318
| 上傳日期： |
2024/3/18 |
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| 2250KB |
| 格式： |
pdf 共19頁 |
來源： |
華創(chuàng)證券 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
單戈 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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城市發(fā)展存在彈性邊界，產(chǎn)業(yè)是第一決定要素。1）城市發(fā)展往往以產(chǎn)業(yè)區(qū)為中心，由于通勤時間越長，居民對住宅的偏好越低，導致居民只會在一定區(qū)域內(nèi)滿足居住需求，同時政府完善區(qū)域內(nèi)商業(yè)、學校、醫(yī)療等配套設(shè)施建設(shè)，形成成熟的居住片區(qū)，在這過程中產(chǎn)業(yè)體量決定能吸附人口數(shù)量，進而影響城市邊界范圍。2）彈性邊界的擴張實質(zhì)是產(chǎn)業(yè)外溢，在過去的產(chǎn)業(yè)輻射區(qū)的邊緣形成新的產(chǎn)業(yè)點，以此為中心導入人口、推動配套設(shè)施建設(shè)。以北京為例，2010年前海淀區(qū)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)主要集中在中關(guān)村，海淀區(qū)五環(huán)外開發(fā)強度較低，但隨著互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)向北部后廠村外溢，人口聚集，政府圍繞后廠村加大海淀北宅地及配套設(shè)施開發(fā)力度，上地、永豐、西北旺板塊成為置業(yè)熱門區(qū)域，彈性邊界得以擴張。
城市發(fā)展邊界的另一決定要素是交通，交通越便捷，產(chǎn)業(yè)有效輻射區(qū)域范圍越大。城市交通發(fā)展可有效降低單位出行成本，尤其是城市高架快速路、軌道交通可大幅縮短通勤時間，將更大的空間納入產(chǎn)業(yè)區(qū)輻射的有效區(qū)域內(nèi)，以往距離產(chǎn)業(yè)區(qū)較遠的新房也能成為優(yōu)質(zhì)供給，改善城市居住條件，有效需求區(qū)邊界變相擴容。
當城市的主要產(chǎn)業(yè)區(qū)輻射范圍基本建設(shè)成熟，房地產(chǎn)市場逐步從新房主導轉(zhuǎn)向二手房主導。1）以北京為例，2009年后北京每年二手房成交套數(shù)大于新房成交套數(shù)，近年來二手房成交套數(shù)約為新房成交套數(shù)的2.5倍，核心原因是中心城區(qū)建設(shè)成熟后，新房供應及成交大幅縮量：2021年北京商品房成交面積相比于2009年減少1003萬方，其中，東城、西城、朝陽、海淀四區(qū)減少694萬方，占比約70%。2）從二手房成交區(qū)域分布來看，2023年北京中心6區(qū)二手房成交套數(shù)占全市比重約68%，居民購房需求釋放更多地集中在有效需求區(qū)域。
新房未來增量在于城市產(chǎn)業(yè)擴張、中心區(qū)城市更新、郊區(qū)房價下降并提供差異化產(chǎn)品、以及基礎(chǔ)設(shè)施完善帶來的職住交通范圍擴張。1）城市產(chǎn)業(yè)新區(qū)增量帶動人口導入，從而推動區(qū)域新房市場發(fā)展。2）產(chǎn)業(yè)輻射圈內(nèi)城市更新預計能提供優(yōu)質(zhì)新房供給，滿足居民有效需求，但目前更新成本較高，預計難以快速釋放。3）產(chǎn)業(yè)輻射圈外房價下降，且提供優(yōu)質(zhì)差異化住房產(chǎn)品，或能擴大城市有效需求半徑。4）城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，尤其是軌道交通發(fā)展，可以極大擴張城市內(nèi)部30-40分鐘交通范圍，有效擴大城市邊界，但當前城市軌道交通審批趨嚴，高增速需特殊機遇。
投資建議：城市發(fā)展的邊界由產(chǎn)業(yè)及交通決定，隨著城市產(chǎn)業(yè)有效輻射范圍建設(shè)成熟，軌道交通不再大幅擴展，地產(chǎn)市場將向二手房主導的市場演化。新房增量重啟在于產(chǎn)業(yè)擴張、有效需求區(qū)內(nèi)城市更新、郊區(qū)供應優(yōu)質(zhì)差異化產(chǎn)品、城市基礎(chǔ)設(shè)施（尤其是交通）進一步完善。二手房時代下，具有持續(xù)更新真房源系統(tǒng)能力的頭部中介公司已形成較深護城河，有望受益于需求提升，建議關(guān)注頭部中介公司貝殼-W、我愛我家等。
風險提示：地產(chǎn)市場超預期下行。
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