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事項(xiàng)：
　　公司2023年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約1750.08億元，同比下降4.37%，歸母凈利潤(rùn)63.19億元，同比上升48.2%。
　　評(píng)論：
　　減值壓力下降，2023年歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)48%。1）2023年公司營(yíng)收同比下降4.37%，而歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)48%，開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率17.08%，較2022年下降3.98pcts，資產(chǎn)減值22.76億元，同比下降55%，前期減值計(jì)提較為充分。2）近兩年公司銷售金額較為穩(wěn)定，2023年合同負(fù)債逆勢(shì)增長(zhǎng)11%，保障后續(xù)結(jié)算規(guī)模，我們認(rèn)為公司利潤(rùn)率快速下滑階段或已過(guò)去，預(yù)計(jì)將是首批擺脫毛利率下滑的房企之一，有望保障后續(xù)歸母凈利潤(rùn)的穩(wěn)定。
　　拿地更為聚焦，但中西部土儲(chǔ)占比小幅提升。1）2023年公司累計(jì)獲取55宗地塊，總計(jì)容建面約590萬(wàn)方，同比下降19%，總地價(jià)約1134億元，同比下降11%，其中上海獲取9宗地塊，北京獲取5宗地塊，拿地高度聚集在核心城市。2）但公司中西部土儲(chǔ)占比提升，主要與中西部城市土儲(chǔ)去化相對(duì)較慢有關(guān)，公司仍需積極消化滯重土儲(chǔ)，并加大對(duì)優(yōu)質(zhì)區(qū)域土儲(chǔ)的布局力度。
　　銷售金額穩(wěn)定，城市深耕優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)，2024年可能面臨可售貨值下滑的壓力。1）2023年實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積1223萬(wàn)方，簽約銷售金額2936億元，同比增長(zhǎng)0.4%，銷售規(guī)模位于行業(yè)前五，較2021年市場(chǎng)高點(diǎn)僅下滑10%，好于同梯隊(duì)可比公司。2）城市深耕布局兌現(xiàn)，上海、蘇州、合肥、長(zhǎng)沙、南通流量銷售金額排名第一，單城規(guī)模優(yōu)勢(shì)有望轉(zhuǎn)化為公司拿地、銷售的優(yōu)勢(shì)。3）公司2024年可售土儲(chǔ)降至4500億，且中西部土儲(chǔ)占比有一定提升，需要2024年上半年較強(qiáng)的拿地力度保障現(xiàn)有銷售規(guī)模。
　　資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)規(guī)模穩(wěn)增，打好輕重并舉發(fā)展的基礎(chǔ)。2023年公司資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)業(yè)收入59億元，同比增長(zhǎng)40%，主要原因是持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)大。公司重點(diǎn)培育長(zhǎng)租公寓、集中商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)三個(gè)板塊品牌影響力，1）集中商業(yè)總經(jīng)營(yíng)建面216萬(wàn)方，在建及籌開項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)建面約309萬(wàn)方，已打造“海上世界”、“招商花園城”兩大產(chǎn)品系；2）長(zhǎng)租公寓目前在營(yíng)房源2.95萬(wàn)間，儲(chǔ)備的建設(shè)期房源1.78萬(wàn)間；3）產(chǎn)業(yè)園經(jīng)營(yíng)建面226萬(wàn)方，在建及籌備項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)建面40萬(wàn)方。
　　投資建議：公司高能級(jí)城市布局支撐銷售兌現(xiàn)，2022年以來(lái)逆勢(shì)擴(kuò)表及核心城市深耕優(yōu)勢(shì)，隨著滯重土儲(chǔ)的不斷消化，預(yù)計(jì)招商蛇口將是首批走出利潤(rùn)率下滑的公司之一?？紤]公司減值壓力降低，毛利率穩(wěn)定，我們預(yù)測(cè)2024-2026年公司eps分別為0.81、0.82、1.04元（2024年、2025年預(yù)測(cè)前值分別為0.79、0.99元），考慮到公司作為頭部國(guó)央企的中長(zhǎng)期價(jià)值，以及實(shí)施“一城一模板”后帶來(lái)運(yùn)營(yíng)效率提升，基于剩余收益模型，給予2024年目標(biāo)價(jià)14元，對(duì)應(yīng)2024年17倍PE，維持“推薦”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)繼續(xù)單邊縮表，市場(chǎng)繼續(xù)大幅下行。