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營收高增利潤下降，23-25年分紅比例不低于40%。2023年全年公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入3468.28億元，同比增長23.42%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤120.67億元，同比下降34.13%，扣非后同比下降34.29%；加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率6.13%，同比下降3.03個(gè)百分點(diǎn)。歸母凈利潤回落的主要原因?yàn)椋?）結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降：公司結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下降5.99個(gè)百分點(diǎn)至16.02%，主要因低利潤項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)占比提升，符合行業(yè)趨勢；2）計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備：出于謹(jǐn)慎性原則，對存貨和長期股權(quán)投資計(jì)提減值合計(jì)約50億元。23-25年分紅比例不低于40%，2023年現(xiàn)金分紅（包含回購）合計(jì)占公司歸母凈利潤的42.40%。
　　銷售規(guī)模保持龍頭地位，城市深耕效果顯著。2023年公司實(shí)現(xiàn)簽約金額4222.37億元，同比下降7.67%；實(shí)現(xiàn)簽約面積2386.12萬平方米，同比下降13.17%。全年銷售金額位居行業(yè)第一，2023年市場占有率為3.6%，同比提升0.2個(gè)百分點(diǎn)。2023年公司持續(xù)發(fā)揮城市深耕優(yōu)勢，公司重點(diǎn)布局的38個(gè)核心城市的銷售金額占比接近90%，同比提升2個(gè)百分點(diǎn)，核心38城市占率達(dá)6.8%，同比提升0.7個(gè)百分點(diǎn)。
　　拿地權(quán)益比例顯著提升，土儲結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。2023年全年公司拓展項(xiàng)目103個(gè)，總地價(jià)1631.9億元，同比增長1.15%（權(quán)益地價(jià)提升26%）。拿地力度38.6%，同比增加3.4個(gè)百分點(diǎn)；權(quán)益比例83.3%，同比增加16.2個(gè)百分點(diǎn)。新增項(xiàng)目稅前成本利潤率平均在15%以上，具有較強(qiáng)盈利能力。城市結(jié)構(gòu)上，公司堅(jiān)持聚焦核心城市，全年38個(gè)城市拓展金額占比99%，一二線合計(jì)拿地金額占比83.8%。截至2023年年末，公司土地儲備計(jì)容建面7790萬平方米，其中存量項(xiàng)目6608萬平方米，增量項(xiàng)目1182萬平方米，存量項(xiàng)目占比下降8個(gè)百分點(diǎn)；核心38城面積儲備占比近7成，提升2.4個(gè)百分點(diǎn)。
　　銷售回籠率保持高位，三道紅線穩(wěn)居綠檔。2023年公司實(shí)現(xiàn)回籠金額4304億元，銷售回籠率102%，其中當(dāng)年銷售回籠率78.3%，同比提升11.2個(gè)百分點(diǎn)，銷售回籠率長期保持行業(yè)較高水平。有息負(fù)債規(guī)模3543億元，較期初減少271億元。公司一年內(nèi)到期的債務(wù)占有息負(fù)債比重為20.82%，較年初下降0.46個(gè)百分點(diǎn)；綜合融資成本約3.56%，較年初下降36個(gè)基點(diǎn)。公司“三道紅線”持續(xù)保持綠檔水平。
　　投資建議：保利發(fā)展銷售排名保持行業(yè)第一，拿地聚焦一二線城市，未來增長可期。積極開展市值管理，增強(qiáng)資本市場信心，23-25年分紅比例不低于40%。我們調(diào)整公司2024-2025年EPS為1.04元、1.14元的預(yù)測，以2024年4月23日收盤價(jià)計(jì)算，對應(yīng)的PE為7.7倍和7.1倍，維持“買入”評級。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：需求端政策力度、銷售改善不及預(yù)期，定增落地不確定性。