>> 招商證券-房地產(chǎn)行業(yè)板塊最新觀點：基本面承壓強化政策期許，全球流動性切換或致“錯殺”標(biāo)的反彈-240428
| 上傳日期： |
2024/4/28 |
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pdf 共5頁 |
來源： |
招商證券 |
| 評級： |
推薦 |
作者： |
趙可 |
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近期房地產(chǎn)板塊關(guān)注度有所提高，關(guān)注點可以歸納為兩類：一類是從基本面承壓角度對更多政策的持續(xù)期許，不限于需求端以及供應(yīng)端政策；另外一類則是不論從全球流動性或者國內(nèi)流動性變化視角，關(guān)注風(fēng)格切換的可能。
近期房地產(chǎn)板塊關(guān)注度有所提高，關(guān)注的視角各不一樣，包括對經(jīng)濟上下游的影響、風(fēng)險防范視角、和銀行股相對差異的走勢、重點房企公開市場動向等等，這種關(guān)注度提高的背后，也可歸納為兩類角度，一類是從基本面承壓角度對更多政策的持續(xù)期許，不限于需求端以及供應(yīng)端政策，另外一類則是不論從全球流動性或者國內(nèi)流動性變化視角，關(guān)注風(fēng)格切換的可能。
基本面層面，基本面的承壓或使得市場對供需兩端政策進一步發(fā)力并推動市場向新的均衡點靠近的預(yù)期強化。
市場成交仍處于底部階段，節(jié)后對“小陽春”過高預(yù)期或正經(jīng)歷向下修正。回顧3月份統(tǒng)計局口徑房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，“小陽春”成色欠佳，個別一線城市即便在小陽春市場表現(xiàn)不錯，也因為二手房供應(yīng)（掛牌）的增加削弱了其影響，表現(xiàn)為歷史經(jīng)驗的房價漲跌的銷量分水嶺并未起效，市場仍然呈現(xiàn)以價換量的特點，這其實就是需求改善但供需關(guān)系難以改善的結(jié)果，進一步的高頻數(shù)據(jù)顯示，4月1-25日樣本城市新房成交面積同比-39%，二手房成交面積同比-11%，新房和二手房同比降幅均有所收窄，但同比降幅的收窄或有基數(shù)下降的更大貢獻，而日均成交水平也能反映這一點，近期新房日均成交面積仍處于近5年最低水平，而二手房成交面積也僅僅高于2022年同期，低于近5年中其余年份同期水平
銷售處于低位的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈進一步承壓，對補庫存形成一定壓制，近期頭部房企土拍保證金明顯下降，判斷投資動力或進一步縮減。年初以來房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈指數(shù)趨勢值持續(xù)回落，1/2/3月分別為116%/115%/113%，處于歷史較低水平。同時，房企投資進一步縮減，2024年Q1累計房地產(chǎn)開發(fā)投資金額基期調(diào)整/未基期調(diào)整同比分別為-9.5%/-15.0%，其中3月房地產(chǎn)開發(fā)投資金額基期調(diào)整/未基期調(diào)整同比分別為-10.1%/-16.8%，同比降幅較1-2月分別擴大1.1 PCT/3.4 PCT。同時從近期房企土拍報名情況前瞻觀察，參拍動力在二季度或有明顯減弱，從TOP 5房企參拍地塊保證金規(guī)模來看，截至4月28日的不完全統(tǒng)計顯示TOP 5房企參拍地塊保證金明顯下降，低于去年同期及去年年初以來月均水平。
當(dāng)前市場情緒或從更廣泛的風(fēng)格切換角度關(guān)注房地產(chǎn)。過去我們在《房地產(chǎn)行業(yè)政策分析框架1.0》報告中提出，民生、風(fēng)險防范、經(jīng)濟是政策關(guān)注的三個重要維度，當(dāng)前這三個維度或一致指向進一步寬松。從當(dāng)前市場情緒觀察，市場對供需兩端政策進一步發(fā)力的預(yù)期或在強化，這種預(yù)期和以往僅僅參與房地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)鏈股票政策博弈的情況可能不大相同，更廣泛市場參與者可能由于風(fēng)格切換的潛在配置需求，也難以不關(guān)注房地產(chǎn)。
流動性層面，部分投資人在對日元快速貶值蠶食收益的擔(dān)憂與美國降息預(yù)期推后共同影響下，或做出資產(chǎn)“再平衡”動作，轉(zhuǎn)向增加港股和A股配置，或使得部分低估值板塊受益，包括部分優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)股票。近期日元快速貶值，截至4月26日，美元兌日元升至158.3255，創(chuàng)下1990年6月以來新高。日元的貶值或使得部分外資擔(dān)憂日元貶值影響其組合的投資收益，做出了“再平衡”動作，或促使部分外資回流港股和A股，并在尋找低估值板塊布局，近期在個別房企公開市場擔(dān)憂下存在“錯殺”的優(yōu)質(zhì)房企或為其提供了低估值的潛在配置選項。
本輪市場關(guān)注度提高的背景或與3月有所差異。年初以來，房地產(chǎn)股票曾經(jīng)在3月經(jīng)歷過一波反彈，我們當(dāng)時鮮明指出其背后原因，是基本面和信用預(yù)期的“V”形變化帶來房地產(chǎn)板塊及產(chǎn)業(yè)鏈股、債價格反彈。目前來看，與當(dāng)時不同的是，當(dāng)時是部分投資人有銷售基本面修復(fù)預(yù)期，而目前是基本面承壓有帶動投資下行從而對更多政策產(chǎn)生預(yù)期。同時，信用預(yù)期和當(dāng)時也有不同，當(dāng)時是從個別房企公告感受到了新增資金出現(xiàn)的積極可能，而目前更多或是市場在觀察部分城市，不同類型去庫存政策（需求端和供應(yīng)端）的進展和評估階段，擁有一些觀察點溢價。
結(jié)論，近期房地產(chǎn)板塊關(guān)注度有所提高，關(guān)注點可以歸納為兩類：一類是從基本面承壓角度對更多政策的持續(xù)期許，不限于需求端以及供應(yīng)端政策；另外一類則是不論從全球流動性或者國內(nèi)流動性變化視角，關(guān)注風(fēng)格切換的可能。政策層面建議同等重視供需兩端政策。供給端，一方面是房企項目的融資支持進一步推進落地，另一方面是行業(yè)庫存結(jié)構(gòu)優(yōu)化相關(guān)政策。需求端，預(yù)計繼續(xù)因城施策推進限制性政策的逐步退出。流動性層面，若日元貶值以及美國降息推后的預(yù)期進一步發(fā)酵，資金回流及板塊的流動性改善或有一定持續(xù)性。標(biāo)的層面，建議關(guān)注擁有歷史穩(wěn)定的“持續(xù)內(nèi)生性現(xiàn)金流創(chuàng)造能力”記錄的高質(zhì)量周轉(zhuǎn)公司，港股關(guān)注【華潤置地】【中國海外發(fā)展】【龍湖集團】【越秀地產(chǎn)】【綠城中國】等，A股關(guān)注【保利發(fā)展】【金地集團】【濱江集團】等。
風(fēng)險提示：政策改善不及預(yù)期
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