>> 申萬(wàn)宏源-房地產(chǎn)行業(yè)去庫(kù)存政策點(diǎn)評(píng)：政府收購(gòu)踐行去庫(kù)存，供需格局有望大幅改善-240515
| 上傳日期： |
2024/5/16 |
大?。?/td>
| 772KB |
| 格式： |
pdf 共5頁(yè) |
來(lái)源： |
申萬(wàn)宏源 |
| 評(píng)級(jí)： |
看好 |
作者： |
袁豪,陳鵬 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告，僅限高級(jí)會(huì)員查看 |
|
|
事件：
2024年5月15日，杭州市臨安區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布公告，經(jīng)臨安區(qū)人民政府研究決定，在臨安區(qū)范圍內(nèi)收購(gòu)一批商品住房用作公共租賃住房。房源要求位于杭州市臨安區(qū)范圍內(nèi)。房源基本條件：房源以整幢作為基本收購(gòu)單位，同時(shí)單套建筑面積不超過(guò)70 ㎡；收購(gòu)房源需搭配一定比例的車位。
2023年7月至今，50余城推出房地產(chǎn)“以舊換新”；其中蘇州等“江蘇模式”11城以國(guó)資平臺(tái)收購(gòu)模式進(jìn)行“以舊換新”。
點(diǎn)評(píng)：
杭州臨安政府?dāng)M收購(gòu)新房作保障房，“青島模式“再擴(kuò)圍、去化一手房庫(kù)存。5月15日，杭州市臨安區(qū)住建局公告，經(jīng)臨安區(qū)人民政府研究決定，在臨安區(qū)范圍內(nèi)收購(gòu)一批商品住房用作公共租賃住房，本次收購(gòu)房源面積原不超過(guò)10,000平，收購(gòu)最高限價(jià)不超過(guò)周邊房源、車位的評(píng)估價(jià)。早在23年1月，央行創(chuàng)設(shè)1,000億元租賃住房貸款支持計(jì)劃，在重慶、濟(jì)南、鄭州、長(zhǎng)春、成都、福州、青島、天津8個(gè)城市開展試點(diǎn)，支持市場(chǎng)化批量收購(gòu)存量住房、擴(kuò)大租賃住房供給。24年1月，央行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見(jiàn)》，支持團(tuán)體批量購(gòu)買租賃住房合理融資需求；具體投放來(lái)看，23年5月至今可統(tǒng)計(jì)約40.9億元國(guó)開行租賃住房收購(gòu)貸款投放。其中，1月青島成功發(fā)放首批試點(diǎn)貸款18.5億元，支持收購(gòu)首批存量住房項(xiàng)目7個(gè)，涉及房屋總套數(shù)2,319套；2月重慶市共收購(gòu)7個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)4,207套房源。此次杭州也開始政府直接收購(gòu)新房作保障房，城市范圍持續(xù)擴(kuò)大，也是最為直接、有效去化一手庫(kù)存的手段。
“以舊換新”試點(diǎn)政府收購(gòu)二手房，“江蘇模式“擴(kuò)圍、去化一二手房庫(kù)存。2023年7月至今，50余城出臺(tái)住房“以舊換新”支持政策，主要分為補(bǔ)貼、幫賣、政府收購(gòu)等3種模式，其中政府收購(gòu)模式指由地方國(guó)資平臺(tái)收購(gòu)居民存量二手房，售房款用于購(gòu)買指定新房項(xiàng)目，收購(gòu)舊房總價(jià)占所購(gòu)新房總價(jià)多數(shù)要求在50%-80%，一般收購(gòu)的舊房將作為保障房；目前主要覆蓋江蘇地區(qū)的蘇州、太倉(cāng)、無(wú)錫等11城。我們認(rèn)為，政府收購(gòu)模式的實(shí)操性更強(qiáng)、流程更快，有利于一二手房去庫(kù)存并恢復(fù)房產(chǎn)流動(dòng)性，同時(shí)引入政府作為住房市場(chǎng)新增購(gòu)買力，并實(shí)現(xiàn)對(duì)住房市場(chǎng)量?jī)r(jià)進(jìn)行托底和修復(fù)，后續(xù)也值得關(guān)注。
430新表態(tài)后政策思路轉(zhuǎn)向需求側(cè)、聚焦去庫(kù)存，供需格局有望大幅改善。4月30日政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”，房地產(chǎn)的政策思路由供給側(cè)轉(zhuǎn)向需求側(cè)、并且聚焦去庫(kù)存，隨后房地產(chǎn)去庫(kù)存組合政策加速并密集推出：一方面，加大需求端放松力度，如：高能級(jí)城市限購(gòu)放松、“以舊換新”、政府收購(gòu)新房等；另一方面，嚴(yán)控供給端土地供應(yīng)，如：嚴(yán)控去化周期超18個(gè)月的城市宅地供應(yīng)。我們認(rèn)為，不論是“青島模式”政府直接收購(gòu)新房作保障房，還是“江蘇模式”政府收購(gòu)以舊換新，都可以很好落實(shí)了政治局會(huì)議“消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房”的精神，有效去化一二手房庫(kù)存，從而實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定房?jī)r(jià)；有效恢復(fù)房產(chǎn)流動(dòng)性，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康修復(fù)。值得注意的是，“青島模式”或“江蘇模式”的政府收購(gòu)資金來(lái)源還有待進(jìn)一步明確。
投資分析意見(jiàn)：政府收購(gòu)踐行去庫(kù)存，供需格局有望大幅改善，維持“看好”評(píng)級(jí)。在房地產(chǎn)行業(yè)基本面經(jīng)歷了深度調(diào)整之后，當(dāng)前購(gòu)房按揭負(fù)擔(dān)比明顯改善、租金回報(bào)率對(duì)國(guó)債利差顯著收窄、千人開工套數(shù)較日美大幅超跌，上述三大底部支撐信號(hào)顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)的自然需求底有望來(lái)臨。此外，近期二手房銷量回暖，房?jī)r(jià)也有筑底企穩(wěn)趨勢(shì)，同時(shí)疊加近期政策思路轉(zhuǎn)向需求側(cè)去庫(kù)存，430新表態(tài)后高能級(jí)城市限購(gòu)密集放松，預(yù)計(jì)市場(chǎng)熱度也將逐步由二手房傳導(dǎo)至新房，從而推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回歸正軌。我們維持房地產(chǎn)“看好”評(píng)級(jí)，推薦優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力房企：A股：濱江集團(tuán)、招商蛇口、保利發(fā)展、華發(fā)股份、建發(fā)股份、新城控股；H股：華潤(rùn)置地、建發(fā)國(guó)際、中海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)；建議關(guān)注：綠城管理、貝殼、我愛(ài)我家。此外，維持物業(yè)管理“看好”評(píng)級(jí)，推薦：華潤(rùn)萬(wàn)象、保利物業(yè)、中海物業(yè)、萬(wàn)物云，建議關(guān)注：招商積余。
風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)調(diào)控政策再收緊，銷售和融資資金再趨緊，城中村改造推進(jìn)不及預(yù)期
|
|
