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事項：
　　2024年5月14日，杭州市臨安區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布《關于收購商品住房用作公共租賃住房供應商的征集公告》。經臨安區(qū)人民政府研究決定，在臨安區(qū)范圍內收購一批商品住房用作公共租賃住房。房源以整幢作為基本收購單位，同時單套建筑面積不超過70 ㎡；本次收購房源面積原則不超過10000平方米，現房或一年內具備交付條件的期房，最終收購面積按經區(qū)政府審議通過的《關于收購商品住房用作公共租賃住房的具體實施方案》執(zhí)行。
　　國信地產觀點：1）本輪“去庫存”首次政府直接出手收購，而不是通過城投來做，標志性意義重大。2）收購標準較嚴格，基本指向特定項目，若能按照市場價收購項目，則傳遞出來的信號會更加積極。3）投資建議：自4月末中央政治局會議提出消化存量和優(yōu)化增量的政策方向后，各地創(chuàng)新型政策不斷出臺，杭州臨安則跨出了本輪“去庫存”政府直接出手收購的第一步，信號意義積極明確。雖然銷售數據暫無起色，但基本面沒有繼續(xù)惡化，就意味著并不拖累政策博弈。中長期看，樓市的真實復蘇是房地產板塊行情延續(xù)的充分且必要條件。短期看，地產板塊上漲能否延續(xù)，取決于未來一段時間內政策出臺的力度。我們堅持樓市未見底的判斷，雖然地產股談安全邊際為時尚早，基本面不支撐價值，但政策博弈價值凸顯。個股端推薦貝殼W、華潤置地、龍湖集團、濱江集團、華發(fā)股份、保利發(fā)展。4）風險提示：①政策推出強度及落地效果不及預期；②外部環(huán)境變化等因素致行業(yè)基本面超預期下行；③房企信用風險事件超預期沖擊。
　　評論：
　　本輪“去庫存”首次政府直接出手收購，而不是通過城投來做，標志性意義重大
　　自4月末中共中央政治局會議強調“統籌研究消化存量房產和優(yōu)化增量住房的政策措施”以來，各地紛紛加大力度出臺放松限購、鼓勵“以舊換新”等舉措。但大部分城市“去庫存”更多是借助房產中介、城投公司的力量推動。杭州臨安發(fā)布《關于收購商品住房用作公共租賃住房供應商的征集公告》，標志著本輪首次政府親身下場收購存量商品住房，而不是通過城投來做。盡管實質差別不大，但意義上仍然正向。
　　2023年，商品房銷售面積11.2億㎡，較2021年最高點17.9億㎡下降38%。截至2024年一季度末，商品房待售庫存面積7.5億㎡，同比+16%，已超越2015年，創(chuàng)歷史新高；其中，商品住宅待售面積3.9億㎡，同比+24%。商品住宅庫存占比為53%，較2023年提升4個百分點。
　　雖然中長期購房需求尚有城鎮(zhèn)化進程和改善置換的支撐，但短期必須應對居民房價上漲預期弱、收入信心不足、杠桿率已居高位的問題。2023Q4，居民預期房價上漲的比例僅12.3%，已連續(xù)10個季度低于歷史均值25%，而收入信心指數也連續(xù)10個季度不高于榮枯線50%，居民杠桿率也已經接近發(fā)達國家平均水平。政府直接出手“去庫存”，對居民購房信心的提振具有積極影響。
　　收購標準較嚴格，基本指向特定項目，若能按照市場價收購項目，則傳遞出來的信號會更加積極
　　根據文件對待收購房源基本條件的要求，如“以整幢作為基本收購單位，同時單套建筑面積不超過70 ㎡”、“收購房源面積原則不超過10000平方米，現房或一年內具備交付條件的期房”等，基本指向特定項目。此前，城投公司收儲去庫存模式主要借助居民“以舊換新”拉動，大體流程為：（1）城投公司收購居民二手房用于租賃，主要資金來源是銀行貸款；（2）居民出售二手房后，需購買指定新房（基本為當地城投的項目），二手房款抵扣一部分新房價款（50%到60%），剩余需居民自付或貸款。此前模式推行的堵點是城投項目的降價限制較多、一二手價差較大，居民的接受度相對有限。
　　若杭州臨安能按照市場價收購城投項目，可疏通此前模式中的堵點，避免直接按照市場價（需打折）出售導致的國資流失問題，或者規(guī)避城投項目的降價限制，傳遞出來的信號會更加積極。政府收購項目后，也可再次注入其他城投公司或者國企，降低城投的杠桿率，有利于發(fā)債，形成正向循環(huán)。若后續(xù)能有更多的城市跟進杭州臨安的做法，并推廣到按照市場價收購市場化項目，則傳遞出來的信號會更加積極。
　　投資建議：
　　自4月末中央政治局會議提出消化存量和優(yōu)化增量的政策方向后，各地創(chuàng)新型政策不斷出臺，杭州臨安則跨出了本輪“去庫存”政府直接出手收購的第一步，信號意義積極明確。雖然銷售數據暫無起色，但基本面沒有繼續(xù)惡化，就意味著并不拖累政策博弈。中長期看，樓市的真實復蘇是房地產板塊行情延續(xù)的充分且必要條件。短期看，地產板塊上漲能否延續(xù)，取決于未來一段時間內政策出臺的力度。我們堅持樓市未見底的判斷，雖然地產股談安全邊際為時尚早，基本面不支撐價值，但政策博弈價值凸顯。個股端推薦貝殼W、華潤置地、龍湖集團、濱江集團、華發(fā)股份、保利發(fā)展。
　　風險提示：
　?、僬咄瞥鰪姸燃奥涞匦Ч患邦A期；②外部環(huán)境變化等因素致行業(yè)基本面超預期下行；③房企信用風險事件超預期沖擊。