>> 申萬宏源-宏觀視角解讀5.17地產(chǎn)政策密集出臺(tái)：“三問”地產(chǎn)最新重磅政策-240517
| 上傳日期： |
2024/5/18 |
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pdf 共8頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
屠強(qiáng),王勝 |
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此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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主要內(nèi)容：
引言：今日地產(chǎn)保交樓、去庫存、降首付、降息等各類政策集中加碼，印證我們前期預(yù)期。
最新政策：需求側(cè)史上最大力度降息降首付，供給側(cè)重點(diǎn)加碼保交樓、去庫存。1）需求側(cè)“三箭齊發(fā)：全國首付比例下限降低至歷史新低（首套15%、二套25%），取消全國層面首套二套住房貸款利率政策下限、下調(diào)住房公積金貸款利率25bp。2）供給側(cè)方面保交樓被重點(diǎn)突出，具體抓手包括支持房產(chǎn)土地去庫存、穩(wěn)融資等直接改善房企流動(dòng)性的方式。3）配套措施方面，配套措施方面，新增3000億保障性住房再貸款以支持國企收購存量現(xiàn)房，土地回收用于保障房項(xiàng)目可通過專項(xiàng)債支持，并進(jìn)一步加大“融資白名單”支持力度。三者均是在“保交樓”的目前下提出的。
一問：本輪地產(chǎn)政策加碼會(huì)否重演近兩年效果不佳的舊路？回答：本輪政策效果將好于前期，這次政策更“對(duì)癥下藥”，穩(wěn)供給是破局需求側(cè)政策效果弱的關(guān)鍵。1）我國地產(chǎn)市場癥結(jié)與海外經(jīng)驗(yàn)不同，主因政策調(diào)控模式不同，海外是需求受損（政策加息、收緊流動(dòng)性、資本賬戶開放，共同導(dǎo)致居民資產(chǎn)負(fù)債表受損），我國是供給超調(diào)（“三條紅線”影響房企，供給被直接遏制，房企比居民先承受壓力）。2）供給超調(diào)相應(yīng)導(dǎo)致了居民購房需求觀望，因而形成了近兩年雖然刺激需求的政策加碼、但效果不及預(yù)期的現(xiàn)象。3）本輪政策不僅刺激需求，還直接穩(wěn)定地產(chǎn)供給、改善房企流動(dòng)性，房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)的緩和有助于推動(dòng)地產(chǎn)政策效果不再“失靈”。
二問：為何在去年竣工高增后，今年時(shí)隔兩年重新加碼“保交樓”？回答：去年竣工高增與保交樓關(guān)系并不大，今年將面臨史上最強(qiáng)的期房到期。1）全市場最先提示關(guān)注“保交樓”重要變化。我們年初專題《什么政策短期更能對(duì)癥下藥？》已提前強(qiáng)調(diào)，去年地產(chǎn)竣工強(qiáng)勁主因現(xiàn)房竣工高增、也相應(yīng)形成庫存，但保交樓對(duì)應(yīng)的期房竣工壓力仍然較大，今年穩(wěn)增長政策需要重點(diǎn)關(guān)注保交樓。2）上一輪保交樓加碼始于2022年，彼時(shí)確定的“保交樓350萬套”項(xiàng)目名單已基本交付，但仍有更大規(guī)模在名單外的需要保交樓的項(xiàng)目。3）我國地產(chǎn)銷售歷史高點(diǎn)是2021年，按三年交付周期，意味著今年將面臨史上最強(qiáng)的一輪交付，但卻遇上了目前歷史低位的實(shí)際竣工率，因而“保交樓”政策時(shí)隔兩年來再次加碼。
三問：本輪政策加碼后，后續(xù)宏觀環(huán)境會(huì)有何新變化？
1）房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)將有所緩和、對(duì)沖投資下行壓力，但實(shí)質(zhì)性緩和還需要增量政策。測(cè)算保交樓資金缺口在3-4萬億左右。因此后續(xù)仍需增量政策，且“再貸款”模式以銀行為主體，但銀行目前并不缺乏流動(dòng)性，并不具備較強(qiáng)的申請(qǐng)?jiān)儋J款動(dòng)機(jī)，前期保交樓等專項(xiàng)再貸款額度較高、但實(shí)際使用比例較低，因此后續(xù)保交樓更多實(shí)際上需要依賴財(cái)政性資金的進(jìn)入，我們?nèi)匀惶崾娟P(guān)注PSL擴(kuò)容、政策性銀行信貸擴(kuò)張等“準(zhǔn)財(cái)政”政策進(jìn)一步加碼。
2）地產(chǎn)銷售和房價(jià)下行壓力將有所緩和，但實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)好仍需要等待房企信用風(fēng)險(xiǎn)實(shí)質(zhì)性解除。目前全國平均首付比例（67%左右，含首套及二套），在首付比例取消后、有進(jìn)一步下行空間，加之房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)緩和，均將對(duì)地產(chǎn)銷售形成支撐。但若要真正推動(dòng)居民不再擔(dān)憂交付壓力，至少得等到期房竣工率明顯回升（目前40%），這一過程難以短期見效，需要后續(xù)政策持續(xù)加碼并實(shí)質(zhì)性改善房企信用風(fēng)險(xiǎn)。
3）促進(jìn)消費(fèi)合理釋放，但也需要增量政策配合。近年來居民消費(fèi)持續(xù)偏弱，結(jié)構(gòu)上大件可選品消費(fèi)偏弱是主要原因，除了收入承壓以外，也有居民出于對(duì)于已購置期房可能爛尾的擔(dān)憂，相應(yīng)形成預(yù)防式儲(chǔ)蓄。因此，“保交樓”政策若能推動(dòng)竣工率回升，也能增加居民信心、緩和預(yù)防式儲(chǔ)蓄情緒，但消費(fèi)的持續(xù)改善仍有賴于收入分配等政策配合加碼。
風(fēng)險(xiǎn)提示：再貸款使用不及預(yù)期、房地產(chǎn)市場形勢(shì)變化、政策效果不及預(yù)期。
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