>> 華創(chuàng)證券-【宏觀(guān)專(zhuān)題】地產(chǎn)的四個(gè)核心關(guān)注點(diǎn)-240603
| 上傳日期： |
2024/6/3 |
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pdf 共16頁(yè) |
來(lái)源： |
華創(chuàng)證券 |
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作者： |
張瑜,陸銀波 |
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前言：5月以來(lái)，地產(chǎn)政策端調(diào)整較多，市場(chǎng)對(duì)政策效果較為關(guān)注。我們對(duì)此進(jìn)行分析。從目前的政策來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)或面臨四個(gè)關(guān)注點(diǎn)：1）地方政府在加杠桿與化債的雙重要求下如何抉擇？2）地方政府在多個(gè)備選方式中如何籌建保障房？建新房？收購(gòu)新房？還是收購(gòu)二手房？3）地方政府應(yīng)該如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收支平衡？4）對(duì)于居民部門(mén)：如何選擇？以名義GDP增速衡量收入預(yù)期，當(dāng)下房貸利率或依然偏高。
后續(xù)來(lái)看，地產(chǎn)政策的落地見(jiàn)效，可分兩個(gè)角度來(lái)觀(guān)察。一是痛點(diǎn)的解決。如多地試點(diǎn)中尋找到有望在全國(guó)推廣的解決方式，各地房貸利率進(jìn)一步大幅下調(diào)等。從體量上來(lái)看，基于目前信息，假設(shè)全國(guó)有50城有收房意愿，若每個(gè)城市只收購(gòu)1000套，影響的體量或僅在450萬(wàn)平。2023年住宅銷(xiāo)售面積為9.48億方，即只占0.5%左右，屬于宏觀(guān)影響不大的體量。二是地產(chǎn)自身循環(huán)的暢通。目前地產(chǎn)政策的訴求是地方加杠桿以彌補(bǔ)居民（買(mǎi)新房）、房企（開(kāi)發(fā)土地）加杠桿的力度的不足。地產(chǎn)自身循環(huán)的暢通實(shí)際是居民、企業(yè)重新開(kāi)始加杠桿。核心是地價(jià)的回暖（開(kāi)發(fā)商拿地預(yù)期好轉(zhuǎn)）、居民買(mǎi)房的預(yù)期回升（居民購(gòu)房收益率跑贏(yíng)現(xiàn)金）等信號(hào)的出現(xiàn)。
一、近期地產(chǎn)政策介紹
主要圍繞居民和政府兩端。居民方面包括限購(gòu)、限貸、房貸利率調(diào)整等。地方政府方面，包括保交樓、收新房、“以舊換新”、收土地等。其中，5月17日國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上重點(diǎn)提及的是：1）設(shè)立保障性住房再貸款3000億元，支持地方國(guó)有企業(yè)收購(gòu)一部分存量商品住房用作保障性住房。所收購(gòu)的商品房嚴(yán)格限定為房地產(chǎn)企業(yè)已建成未出售的商品房。2）支持地方以合理價(jià)格收回土地。用于保障性住房項(xiàng)目的，可通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)債券等予以資金支持。
二、關(guān)注點(diǎn)一：如何兼顧化債與收儲(chǔ)（新房或土地）？
1）化債：政治局會(huì)議，“要深入實(shí)施地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解方案，確保債務(wù)高風(fēng)險(xiǎn)省份和市縣既真正壓降債務(wù)、又能穩(wěn)定發(fā)展?！?）收儲(chǔ)：無(wú)論是收新房或是收土地，目前的資金支持皆是指向債務(wù)層面的增加（保障性住房再貸款、專(zhuān)項(xiàng)債等），結(jié)合地方財(cái)政收入與支出增速的走低（1季度，地方兩本賬合計(jì)的收入增速為-0.5%，支出增速為-2.7%，這意味著其本質(zhì)或是地方加杠桿以彌補(bǔ)居民（買(mǎi)新房）、房企（開(kāi)發(fā)土地）加杠桿的力度的不足。從過(guò)往的地產(chǎn)相關(guān)再貸款使用情況看，地方政府的加杠桿的動(dòng)能或偏低。
第一個(gè)關(guān)注點(diǎn)如何化解？?jī)蓚€(gè)可能性。或者是需通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)資金的方式予以支持，或者是明確問(wèn)責(zé)邊界的方式予以支持。
三、關(guān)注點(diǎn)二：以何種方式籌集保障房？
對(duì)于地方政府，可以通過(guò)建新房、收新房、收二手房三種途徑籌集保障房。
從資金要求、經(jīng)濟(jì)影響、就業(yè)影響、管理難度、庫(kù)存影響可以比較這三種方式的差異。相比收新房，直接建資金要求小、管理難度低，經(jīng)濟(jì)與就業(yè)影響更大，即，第二個(gè)關(guān)注點(diǎn)在于地方政府在既定的保障房籌集目標(biāo)下，需要在籌集的方式上做一定的權(quán)衡?？紤]到今年就業(yè)目標(biāo)的提高，尚難判斷是否會(huì)大規(guī)模通過(guò)收購(gòu)新房的方式籌集保障房。
三、關(guān)注點(diǎn)三：如何實(shí)現(xiàn)商業(yè)可持續(xù)？
商業(yè)角度，新設(shè)立的保障房再貸款利率為1.75%，即地方政府的資金成本>1.75%，而根據(jù)諸葛找房，2023年重點(diǎn)50城的租金回報(bào)率為1.95%?？紤]管理費(fèi)用、空置率、保障房租金偏低等因素，實(shí)際運(yùn)營(yíng)回報(bào)率預(yù)計(jì)低于1.95%。
即，商業(yè)角度的可持續(xù)的實(shí)現(xiàn)，或者是壓低房?jī)r(jià)或者需要對(duì)收房運(yùn)營(yíng)這一行為給予單獨(dú)的盈利考核政策。
四、關(guān)注點(diǎn)四：居民部門(mén)：何時(shí)加杠桿？
對(duì)于需要按揭買(mǎi)房的人而言，其資金來(lái)源為n年（按購(gòu)房者選擇的按揭年限）的個(gè)人收入，其收入增速可錨定名義GDP增速，其時(shí)間成本為房貸利率。則，其可預(yù)期的n年的收入越多，財(cái)富越多，買(mǎi)房的可能性越大。即，較好的置業(yè)時(shí)點(diǎn)應(yīng)該是收入增速預(yù)期快、且房貸利率低時(shí)。我們計(jì)算名義GDP增速與房貸利率差值。1季度，名義GDP增速為4.2%，個(gè)人住房貸款利率為3.69%，差值為0.49%，與歷史比較來(lái)看，屬于偏低水平。（2014-2015年平均差值為180個(gè)bp）。即，居民部門(mén)的痛點(diǎn)的解決，或者需要名義GDP增速上行（提高收入預(yù)期）、或者需要進(jìn)一步大幅降低房貸利率。
風(fēng)險(xiǎn)提示：
房?jī)r(jià)下跌。貿(mào)易摩擦加大。匯率波動(dòng)加大。
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