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核心觀點(diǎn)：
　　受“補(bǔ)年報(bào)”效應(yīng)影響，5月地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模季節(jié)性回落，凈融資缺口顯著擴(kuò)大。具體看，國企和民企地產(chǎn)債發(fā)行量同比均有所下降，且民企發(fā)債對擔(dān)保的依賴度仍然較高。受前期無風(fēng)險(xiǎn)利率中樞下移、“資產(chǎn)荒”延續(xù)等因素影響，5月地產(chǎn)債發(fā)行利率持續(xù)下行。
　　5月地產(chǎn)政策密集出臺，利好樓市回暖，行業(yè)整體信用風(fēng)險(xiǎn)趨于平穩(wěn)，民企、國企地產(chǎn)債利差出現(xiàn)不同程度的下行，二級市場交易活躍度略有下降，價(jià)格異動頻次環(huán)比持續(xù)減少。
　　5月2家香港房企發(fā)行境外債，合計(jì)規(guī)模為0.77億美元，境外債凈融資缺口未現(xiàn)明顯改善。
　　5月新增境外債違約主體1家，無新增境內(nèi)債違約及展期主體。
　　自5月17日央行發(fā)布樓市新政后，全國多地出臺跟進(jìn)調(diào)整政策，然而從高頻數(shù)據(jù)來看，政策效果尚未顯現(xiàn)。我們認(rèn)為，政策密集調(diào)整但樓市未現(xiàn)起色的一個(gè)重要原因是，政策力度更多傾向于降低首付比例、下調(diào)公積金貸款利率等方面，對購房成本影響最大的房貸利率下調(diào)節(jié)奏仍沒有明顯加快，下調(diào)幅度普遍僅為0.3至0.4個(gè)百分點(diǎn)，尚不足以提振樓市、扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期。我們分析，這或與當(dāng)前銀行凈息差處于歷史低位，且已低于1.8%的“警戒水平”有關(guān)。為解決這一矛盾，接下來監(jiān)管層或?qū)⒂行Оl(fā)揮存款利率市場化調(diào)節(jié)機(jī)制的作用，通過政策性降息、引導(dǎo)LPR報(bào)價(jià)下調(diào)等方式，推動存款利率較快下行。這是當(dāng)前推動房貸利率較快下行的一個(gè)有效措施。此外，必要情況下監(jiān)管層也可能強(qiáng)化對商業(yè)銀行房貸利率的窗口指導(dǎo)。