>> 國泰君安-每日報告回放-240627
| 上傳日期： |
2024/6/27 |
大小： |
974KB |
| 格式： |
pdf 共10頁 |
來源： |
國泰君安 |
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作者： |
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此報告為加密報告 |
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行業(yè)事件快評：房地產《跟進響應，調降利率》2024-06-27
北京跟進響應央行5.17政策，落地五條新政，直指需求端，圍繞貸款利率、首付比例、以舊換新等展開。1）調整商業(yè)性個人貸款最低首付比例和貸款利率下限，首套/二套（五環(huán)內）/二套（五環(huán)外）首付比例分別不低于20%/35%/30%，新發(fā)貸款利率下限分別不低于LPR-45BP/LPR-5BP/LPR-25BP；2）調整住房公積金個人住房貸款最低首付比例，首套/二套（五環(huán)內）/二套（五環(huán)外）首付比例分別不低于20%/35%/30%；3）改善多子女家庭住房需求，本市戶籍二孩及以上的家庭，購買二套住房時，個人住房貸款中可認定為首套；4）對購買綠色建筑等的家庭給予貸款額度上浮的支持；5）組織開展住房“以舊換新”活動，鼓勵更多房企及經紀機構參與。
政策包中最關鍵的是利率政策，橫向對比，此次調整前北京是百城中中貸款利率最高的城市，新政下，各類貸款利率下調幅度在45BP及以上，調整后的水平與上海和深圳基本一致。根據貝殼研究院的數據，2024年5月百城首套/二套的平均商貸利率分別為3.45%/3.90%，其中一線城市為3.59%/3.98%，而北京在調整前為城六區(qū)4.05%/4.55%，城六區(qū)外3.95%/4.5%，與其他城市相比處于絕對高位，對應居民購房壓力較大。新政下，首套/二套（五環(huán)內）/二套（五環(huán)外）商貸利率大幅調降至3.5%/3.9%/3.7%，以4.05%到3.5%對應的55BP貸款利率調降幅度進行模擬測算，若貸款100萬元，等額本息，貸款30年，對應月還款額下降313元，累計還款減少約11萬元。另外，從區(qū)塊的劃分上，本次首套和二套以是否在五環(huán)內作為劃分標準，而非過去的是否在城六區(qū)，與4月30日的限購政策放松的劃分標準實現統(tǒng)一。
參考其他一線城市政策跟進后的市場反饋，預期北京新政將帶動市場交易活躍度的提升，以新房/二手房的銷售數據為觀察指標。根據中指數據，上海/深圳/廣州在跟進5.17政策后，新房、二手房日均成交規(guī)模均出現顯著改善，例如上海二手房、深圳新房、廣州新房6月日均成交套數較5月日均分別上漲41%、32%、32%。預期此次政策能夠進一步向市場釋放積極信號，助力市場情緒的修復，并實現市場交易活躍度的提升。
展望后續(xù)政策，將繼續(xù)跟蹤貸款利率的調整，并重點關注三中全會對行業(yè)的指引。北京是一線城市中最晚對5.17政策進行跟進的城市，以北京新政為節(jié)點，我們認為5~6月整一輪的政策釋放周期基本結束，需求端后續(xù)將持續(xù)追蹤貸款利率的變動以及少量城市限購政策的調整。7月，重點關注三中全會對行業(yè)的政策指引。推薦行業(yè)兩端，一為核心標的，如保利發(fā)展、招商蛇口、中新集團等，二為重組標的，受益標的為旭輝控股集團、融創(chuàng)中國等。
風險提示：市場需求加速下行
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