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24H1業(yè)績(jī)受到股權(quán)投資拖累，維持“買入”評(píng)級(jí)
　　公司7月9日發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)虧公告，歸母凈利潤(rùn)仍然受到股權(quán)投資拖累，但地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)盈利；我們預(yù)計(jì)隨著天壇府、臨河村等重點(diǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)的穩(wěn)步推進(jìn)，公司下半年業(yè)績(jī)有望改善。此外，公司在上海楊浦區(qū)再落一子，在京滬保持了較高的拿地強(qiáng)度，持續(xù)兌現(xiàn)資源稟賦。隨著北京地產(chǎn)政策的優(yōu)化，我們預(yù)計(jì)公司下半年銷售金額同比降幅也有望逐步收窄。我們維持24-26年EPS為0.47/0.63/0.68元的盈利預(yù)測(cè)?？杀裙酒骄?4PE為11倍，我們依然認(rèn)為公司合理24PE為11倍，目標(biāo)價(jià)5.17元，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　股權(quán)投資拖累利潤(rùn)，下半年有望隨重點(diǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)而持續(xù)改善
　　根據(jù)公司公告，公司預(yù)計(jì)24H1出現(xiàn)歸母凈虧損1.31-1.95億元，24H1虧損幅度較24Q1的3.30億元收窄。公司業(yè)績(jī)?nèi)匀皇艿焦蓹?quán)投資擾動(dòng)，24H1公司直接持有的國(guó)信證券（002736 CH）上漲4.8%，帶來(lái)公允價(jià)值收益1.16億元，但間接持有的南微醫(yī)學(xué)（688029 CH）下跌35.4%，帶來(lái)投資虧損4.29億元，兩者合計(jì)虧損3.13億元。剔除股權(quán)投資影響后，公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)盈利，且我們預(yù)計(jì)隨著天壇府、臨河村棚改等重點(diǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)的穩(wěn)步推進(jìn)，公司下半年業(yè)績(jī)有望進(jìn)一步改善。
　　持續(xù)獲取京滬高質(zhì)量地塊，兌現(xiàn)資源稟賦優(yōu)勢(shì)
　　根據(jù)公司公告，7月9日公司與越秀地產(chǎn)（0123 HK）合作競(jìng)得上海市楊浦區(qū)長(zhǎng)白社區(qū)地塊，計(jì)容建面3.17萬(wàn)平，總價(jià)22.30億元，權(quán)益比例51%。年初至今公司共拿下4宗地塊，北京、上海各2宗，拿地總價(jià)59.04億元，權(quán)益總價(jià)42.16億元，在核心城市保持了較高的拿地強(qiáng)度。此外，公司繼續(xù)彰顯資源稟賦優(yōu)勢(shì)：一方面，通過(guò)招拍掛獲取的北京市順義區(qū)臨河村地塊為此前一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的后續(xù)出讓地塊；另一方面，公司成為北京市通州區(qū)老城范圍內(nèi)平房棚戶區(qū)改造項(xiàng)目一期實(shí)施主體，拓展管理費(fèi)業(yè)務(wù)，同時(shí)也有望參考臨河村模式，在該項(xiàng)目進(jìn)入招拍掛階段后獲取資源。
　　北京土儲(chǔ)豐富，銷售有望受益于地產(chǎn)政策優(yōu)化
　　根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，24H1公司實(shí)現(xiàn)銷售金額124億元，同比-46%，主要受到北京市場(chǎng)調(diào)整和推貨減少的影響。公司23年末土儲(chǔ)建面中北京占比59%，我們預(yù)計(jì)24年可售貨值中北京占比較高。6月26日北京進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策，有望推動(dòng)市場(chǎng)筑底修復(fù)。根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，新政后北京二手房、新房KMI指數(shù)均得到提振，其中二手房KMI站上榮枯平衡線。我們預(yù)計(jì)公司銷售也有望受益于政策優(yōu)化，下半年同比降幅有望逐步收窄。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：北京區(qū)域市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，棚改和一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)展不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)，股權(quán)投資、少數(shù)股東損益占比導(dǎo)致業(yè)績(jī)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。