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本月觀點(diǎn)：7月15日黨的三中全會(huì)召開，市場(chǎng)預(yù)期與地產(chǎn)相關(guān)或更多在構(gòu)建“市場(chǎng)+保障”供給體系等長(zhǎng)效機(jī)制內(nèi)容，月末政治局會(huì)議對(duì)于地產(chǎn)看法或更值得關(guān)注，考慮“5.17”政策力度已較大，短期政策關(guān)注點(diǎn)仍在于現(xiàn)有政策的落地（收儲(chǔ)）進(jìn)展；銷售端來(lái)看，隨著傳統(tǒng)淡季到來(lái)，近期重點(diǎn)城市成交略有降溫，但低基數(shù)下7月（前12日）50城新房成交同比轉(zhuǎn)正，關(guān)注7月全月重點(diǎn)城市同比轉(zhuǎn)正可能性。投資建議方面，7月板塊結(jié)束5月末以來(lái)的調(diào)整，但整體仍呈現(xiàn)波動(dòng)，反映市場(chǎng)對(duì)收儲(chǔ)推進(jìn)進(jìn)度及超重磅政策預(yù)期偏弱，維持短期可適度積極的觀點(diǎn)：1）板塊已回撤至4月低點(diǎn)、2）較低持倉(cāng)、3）市場(chǎng)對(duì)銷售預(yù)期偏弱，但7月低基數(shù)下重點(diǎn)城市新房銷售存在轉(zhuǎn)正可能性、4）重點(diǎn)城市二手房掛牌量未進(jìn)一步上升、5）業(yè)績(jī)壓力釋放。中期來(lái)看，板塊趨勢(shì)行情仍有待樓市量?jī)r(jià)企穩(wěn)。個(gè)股建議關(guān)注積極優(yōu)化土儲(chǔ)、具備基本面支撐、估值修復(fù)空間仍大的優(yōu)質(zhì)房企如中國(guó)海外發(fā)展、招商蛇口、越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展等，同時(shí)建議關(guān)注經(jīng)紀(jì)（貝殼）、代建（綠城管理控股）、物管（保利物業(yè)、中海物業(yè)、招商積余）等細(xì)分領(lǐng)域龍頭。
　　政策：住建部再提收儲(chǔ)，地方進(jìn)入政策觀察期。2024年6月涉房類政策20項(xiàng)，其中偏松類政策18項(xiàng)。住建部再提收儲(chǔ)，18條政策措施盤活房地產(chǎn)存量土地，北京跟進(jìn)“517”新政，多地出臺(tái)“以舊換新”及收儲(chǔ)計(jì)劃，整體6月地方政策出臺(tái)頻率有所放緩，進(jìn)入政策觀察期。
　　資金：H1開發(fā)到位資金中國(guó)內(nèi)貸款同比降幅收窄，居民新增存貸款均減少。2024H1居民新增存貸款同步較上年減少或與提前償貸“去杠桿”有關(guān)。2024H1房企境內(nèi)信用債發(fā)行額同比下滑15.5%，H1融資政策主要聚焦于銀行信貸端（“白名單”機(jī)制、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸），盡管總?cè)谫Y規(guī)模仍處下降通道，但H1開發(fā)到位資金中國(guó)內(nèi)貸款同比降幅有所收窄。往后看，三季度仍有償債高峰，到期債務(wù)仍有壓力。
　　樓市：6月推盤“提質(zhì)縮量”，低基數(shù)下7月以來(lái)成交同比轉(zhuǎn)正。雖恰逢傳統(tǒng)營(yíng)銷旺季，未出現(xiàn)往年6月因房企沖刺年中業(yè)績(jī)帶來(lái)的供應(yīng)高峰，房企采用“提質(zhì)縮量”策略，6月35城商品房平均批準(zhǔn)上市面積32.9萬(wàn)平米，環(huán)比降7.8%，土地供給縮量帶來(lái)的新房項(xiàng)目供應(yīng)趨緩現(xiàn)象逐步顯現(xiàn)；7月（截至12日）50城新房日均成交環(huán)比降17.1%，同比升5.9%；重點(diǎn)20城二手房日均成交環(huán)比升7.6%，同比升48.5%，表現(xiàn)好于新房。
　　地市：土拍規(guī)則持續(xù)優(yōu)化，Q2以來(lái)熱度降低。年初熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊熱度較高，二季度以來(lái)房企舉牌意愿降低，土地成交溢價(jià)率呈下行趨勢(shì)，僅少數(shù)地塊尚能拍出高溢價(jià)。根據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，2024H1一線城市成交樓面均價(jià)同比上漲12.5%，二線、三四線城市同比分別下跌8.9%、15.2%，更多是結(jié)構(gòu)性變動(dòng)，TOP20城市住宅用地出讓金占全國(guó)比重近6成；土拍規(guī)則方面，多地放松“70/90”政策并調(diào)整溢價(jià)率上限要求。
　　房企：百?gòu)?qiáng)銷售弱復(fù)蘇，H1拿地強(qiáng)度同比下滑?？硕鸢?gòu)?qiáng)房企1-6月累計(jì)銷售金額同比下滑41.8%，銷售面積同比下滑42.8%，累計(jì)降幅分別較上月收窄4.2pct、3.4pct；6月單月銷售金額同比下滑21.8%，銷售面積同比下滑25.6%，降幅分別較上月收窄13.6pct、10pct，考慮上年7-8月為全年低點(diǎn)，預(yù)計(jì)7月單月同比降幅或延續(xù)收窄。上半年50強(qiáng)房企整體拿地銷售金額比24%、拿地銷售面積比32.2%，同比下降5.7pct、3pct。
　　板塊表現(xiàn)：6月申萬(wàn)地產(chǎn)板塊跌13.47%，跑輸滬深300（-3.3%）：截至2024年7月12日地產(chǎn)板塊PE（TTM）16.43倍，估值處于近五年96.63%分位。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：1）若后續(xù)貨量供應(yīng)由于新增土儲(chǔ)不足而遭受沖擊，將對(duì)行業(yè)銷售、開工、投資等產(chǎn)生負(fù)面影響；2）若樓市去化壓力超出預(yù)期，銷售持續(xù)以價(jià)換量，將帶來(lái)部分前期高價(jià)地減值風(fēng)險(xiǎn)；3）政策呵護(hù)力度有限，行業(yè)調(diào)整幅度、時(shí)間超出預(yù)期，將對(duì)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。