>> 興業(yè)證券-美國地產行業(yè)2024年6月跟蹤：降息預期下觀望情緒較強，銷售連續(xù)同比下滑-240725
| 上傳日期： |
2024/7/26 |
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| 格式： |
pdf 共13頁 |
來源： |
興業(yè)證券 |
| 評級： |
推薦 |
作者： |
宋健,孫鐘漣 |
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利率保持高位，抵押貸款購買指數(shù)和再融資指數(shù)持續(xù)下滑：6月起美國30年抵押貸款固定利率微幅下降，截至2024年7月18日，美國30年抵押貸款固定利率為6.77%，較5月30日略降。截至2024年7月12日，抵押貸款購買指數(shù)和抵押貸款再融資指數(shù)分別為140.4和613.0，較5月末小幅增長。
6月二手房市場供需格局邊際變化：從供給端來看，截至2024年6月，美國二手房庫存量為132萬套，同比增長23.4%，環(huán)比增長3.1%；美國二手房新增掛牌量為42.1萬套，同比增長6.3%，環(huán)比下降2.57%。從需求端來看，2024年6月美國二手房銷量季調折年數(shù)為389萬套，同環(huán)比均下滑5.4%且降幅擴大。高利率環(huán)境下，需求持續(xù)減弱。從價格來看，2024年6月美國二手房價格中位數(shù)為42.69萬美元/套，同比增長4.1%，環(huán)比增長1.8%，增速較5月略有放緩；但從微觀層面來看，6月Zillow平臺降價房源比例為24.5%，為2018年以來同期最高水平，隨著需求減弱，供給端若能持續(xù)增加，未來價格增速有望放緩。
6月新房銷售連續(xù)第二個月同比下滑：從供給端來看，截至2024年6月，新房待售庫存量（季調）為47.6萬套，同比增長11.2%，達到2009年以來高點；美國新房待售庫存可供銷售月數(shù)（季調）約9.3個月，較5月略有拉長；美國住房市場指數(shù)進一步回落至43，市場信心趨弱。從需求端來看，2024年6月，新房銷售季調折年數(shù)為61.7萬套，同比下滑7.4%，環(huán)比略降0.6%。6月通脹放緩，未來降息預期較強，買家處于觀望狀態(tài)，新房銷售表現(xiàn)相對持平。從價格來看，2024年6月美國新房價格中位數(shù)為41.73萬美元/套，同比下降0.1%；新房價格中位數(shù)比二手房價格中位數(shù)低2.2%，新房二手房價格延續(xù)倒掛趨勢且倒掛幅度接近2021年6月水平。根據(jù)NAHB統(tǒng)計，6月有29%的開發(fā)商降價以刺激銷售，該比例為2024年1月以來最高比例，銷售優(yōu)惠措施的使用率從5月份的59%上升到6月份的62%。從開工來看，6月實際新房開工量為135.3萬套，環(huán)比增長3.0%；其中單戶住宅開工量環(huán)比下降2.2%至98萬套，開工節(jié)奏放緩。
我們的觀點：由于美國通脹放緩，未來幾個月內降息預期加強，購房者處于觀望狀態(tài)，6月新房、二手房銷售連續(xù)同比下滑，供給端新房、二手房庫存均呈增長趨勢。購房需求能否被釋放取決于利率能否向下松動，目前新房二手房價格出現(xiàn)倒掛，且開發(fā)商能夠提供利率優(yōu)惠，預計新房房屋銷售仍能保持穩(wěn)健。
風險提示：美聯(lián)儲降息進度不及預期，美國房價降幅超預期。
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