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2024年7月26日，國家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》，要求：1）全面推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行；2）積極主動適應(yīng)常態(tài)化發(fā)行要求；3）準(zhǔn)確把握推薦重點(diǎn)；4）切實(shí)提高推薦效率；5）壓緊壓實(shí)各方責(zé)任，從2024年8月1日正式實(shí)施。
　　我國公募REITs規(guī)模穩(wěn)步增長，規(guī)模已超千億。截至2024年7月26日，中國公募REITs共發(fā)行上市40支（已上市且二級市場流通），總規(guī)模達(dá)到1234.42億元，包括10支高速公路REITs合計(jì)規(guī)模544.61億元、6支能源類REITs合計(jì)規(guī)模178.29億元、9支產(chǎn)業(yè)園類REITs合計(jì)規(guī)模168億元、4支商場類REITs合計(jì)規(guī)模121.83億元、4支倉儲物流類REITs合計(jì)規(guī)模109.26億元、5支保租房類REITs合計(jì)規(guī)模80.55億元、2支環(huán)保類REITs合計(jì)規(guī)模31.88億元。2024年1月1日至7月26日，新增上市10支REITs，絕大部分新發(fā)REITs截至7月26日的近6個月二級市場價(jià)格都實(shí)現(xiàn)正增長，其中嘉實(shí)中國電建清潔能源REIT近6月的漲幅達(dá)28.19%、華夏特變電工新能源REIT漲幅達(dá)21.22%、中信建投明陽智能新能源REIT漲幅達(dá)11.67%。
　　2024年以來REITs發(fā)行政策持續(xù)發(fā)布，不斷提升投資者信心。2024年初，由于“會計(jì)類第4號文”和“新國九條”等政策釋放利好，疊加無風(fēng)險(xiǎn)利率下行，投資者情緒回暖；2024年2月8日證監(jiān)會發(fā)布《監(jiān)管規(guī)則適用指引--會計(jì)類第4號》，明確原始權(quán)益人及投資者雙方均可將REITs確認(rèn)為權(quán)益屬性產(chǎn)品，且投資人后續(xù)可選擇將持有期間的公允價(jià)值變動計(jì)入其他綜合收益，基礎(chǔ)設(shè)施REITs明確為權(quán)益資產(chǎn)可避免二級市場波動對利潤表的影響，引導(dǎo)更加長期、穩(wěn)定資金入市，穩(wěn)步推動REITs市場擴(kuò)容；2024年4月12日國務(wù)院發(fā)布新“國9條”，文中三次提及REITs：1）“推動債券和不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場高質(zhì)量發(fā)展”；2）“研究制定不動產(chǎn)投資信托基金管理?xiàng)l例”；3）“落實(shí)并完善上市公司股權(quán)激勵、中長期資金、私募股權(quán)創(chuàng)投基金、不動產(chǎn)投資信托基金等稅收政策”，顯示政策層面對REITs市場高質(zhì)量發(fā)展的高度重視。
　　基礎(chǔ)設(shè)施類REITs范圍有望擴(kuò)大，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)或迎機(jī)遇。在國家發(fā)展改革委投資司負(fù)責(zé)同志就《關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》答記者問中，提到適當(dāng)擴(kuò)大發(fā)行范圍，增加了清潔高效的燃煤發(fā)電、養(yǎng)老設(shè)施等資產(chǎn)類型。調(diào)整優(yōu)化規(guī)模要求，明確對于行業(yè)共性原因?qū)е氯狈蓴U(kuò)募資產(chǎn)的項(xiàng)目，以及首次發(fā)行規(guī)模超50億元的項(xiàng)目，可適當(dāng)放寬可擴(kuò)募資產(chǎn)的規(guī)模要求。提高回收資金使用靈活度，取消用于存量資產(chǎn)收購的30%比例上限，將用于補(bǔ)充流動資金的比例上限從10%提高至15%。
　　2023年基礎(chǔ)設(shè)施類REITs跌幅達(dá)28.08%，2024年以來回升5.06%。根據(jù)中證REITs(收盤)指數(shù)，2023年全年REITs跌幅達(dá)28.08%，主要受房地產(chǎn)市場震蕩、底層資產(chǎn)營收波動影響；2024年隨著房地產(chǎn)政策不斷釋放，市場情緒得以緩解，2024年截至7月26日，中證REITs(收盤)指數(shù)已回升5.06%，仍有較大增長空間。
　　投資建議：我們認(rèn)為隨著基礎(chǔ)設(shè)施類REITs發(fā)行政策不斷完善、發(fā)行規(guī)模不斷增長，將有利于國資類房地產(chǎn)公司盤活自持資產(chǎn)，建議關(guān)注自持類優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)規(guī)模較大的央企如華潤置地、中國金茂，以及深耕地方且承載保障房業(yè)務(wù)的城投類國企如城建發(fā)展、天地源等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：流動性不足風(fēng)險(xiǎn)，資產(chǎn)經(jīng)營不確定風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)模擴(kuò)張不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。