>> 方正證券-房地產(chǎn)行業(yè)2024年中期策略：曙光初現(xiàn)，黎明不遠-240814
| 上傳日期： |
2024/8/15 |
大小： |
3679KB |
| 格式： |
pdf 共49頁 |
來源： |
方正證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
劉清海 |
| 下載權限： |
此報告為加密報告 |
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地產(chǎn)量價充分調(diào)整，銷量跌破中長期中樞，價格逐步回歸合理估值。新房銷量層面，已跌破中長期中樞：2024年全年商品房銷量預計為9.5億㎡，較21年高點近乎減半，銷量已跌破中長期中樞（11億㎡）；住房總需求層面，二手房銷售近乎翻倍，總需求穩(wěn)定：2024年二手住宅銷售面積預計達7.8億㎡（yoy+10%，較22年翻倍），近三年住房總交易（新房+二手）相對平穩(wěn)，中樞約為18.0億㎡；房價層面，租金收益率逐漸靠攏無風險收益率，房價調(diào)整充分：24年上半年重點50城租金收益率已達2.03%，幾乎持平于10年期國債到期收益率（2.21%），房價跌幅已然有限，已逐步回歸合理估值。
保交房仍為要任務，目標達成亟需多端政策發(fā)力，在此背景下未來政策空間仍存。具體來說，①限制性政策或將全面解除：1）一線城市為主的其余地區(qū)有望全面解除限購；2）部分城市房貸利率仍位于相對高位，二三線城市政策空間重在落實；②鼓勵性購房政策陸續(xù)出臺：1）海外降息空間打開，增量房貸利率下行仍具空間；2）存量房貸利率有望下調(diào)；3）購房補貼有望全國范圍內(nèi)推進；4）“以舊換新”城市數(shù)量與范圍有望持續(xù)擴大；5）落戶限制逐漸放松；③財政支持力度有望持續(xù)加大：1）收儲有望獲得中央進一步支持（資金加大+門檻降低）；2)城中村改造穩(wěn)步推進，供需結構有望優(yōu)化;3)三四線城市宅基地貨幣化加速退出；④收儲+退地加快落實，助力房企回款保交房。
行業(yè)面臨供需結構重大變化，中央政策持續(xù)指導下，行業(yè)長期改革方向漸明。具體來說：①租售并舉，市場與保障并行?！?4號文”明確了居者有其屋、商品房回歸市場的新模式；②融資模式改革，預售制度加速向現(xiàn)房銷售轉型?，F(xiàn)房銷售占比已由2020年低點（12.7%）上升至30.5%；③財稅制度改革，減少地方政府對于土地出讓金的過度依賴。消費稅征收環(huán)節(jié)后移按照消費環(huán)節(jié)征收，有利于城市獲得更多稅收收入；④城鄉(xiāng)融合提速，剛性需求釋放在即。三中全會指出城鄉(xiāng)融合發(fā)展是中國式現(xiàn)代化的必然要求，對城鄉(xiāng)融合發(fā)展的態(tài)度完成從完善到堅持再到必然要求的積極轉變。
24全年展望：數(shù)據(jù)磨底修復，二手房強于新房，需求強于供給。具體來說：①政策發(fā)力見效，5月以來新房銷量降幅持續(xù)收窄，同時政策空間仍存，預計全年商品房銷售同比-15%；②截至24年半年度，二手房增幅回正，部分核心城市二手成交高增，二手房銷售對政策更加敏感，預計全年二手房銷售同比有望正增長5-10%；③土拍市場熱度延續(xù)低迷態(tài)勢，但考慮到保交房步入攻堅時刻，收儲/收地的加速支持下，房企現(xiàn)金流有望在年內(nèi)得到顯著緩解，全年新開工/竣工降幅預計收窄至-20%；④基于一定假設下，2024全年開發(fā)投資完成額預計同比-10%；⑤銷售層面有望從局部修復逐漸擴散。1）二手房熱度有望從深圳等城市擴散至其他城市；2）京滬杭房價率先止跌，信心有望蔓延至其余城市；3）頭部央國企6月新房銷售率先回正，信心有望向民營房企傳導。
投資策略：博弈政策勝率較高，關注重要會議機會。我們建議關注以下方向：①二手房經(jīng)紀公司（貝殼W+我愛我家）；②商業(yè)+開發(fā)雙輪驅動（華潤置地+龍湖集團+新城控股）；③布局于一二線的優(yōu)質(zhì)開發(fā)商（招商蛇口+濱江集團+綠城中國+建發(fā)國際集團+越秀地產(chǎn)）；④物業(yè)管理公司（南都物業(yè)+招商積余+綠城服務）。我們選取2021年至今，與房地產(chǎn)行業(yè)相關度較高且可預測的會議，復盤了板塊及我們長期推薦的A/港股組合提前3日內(nèi)埋伏的具體表現(xiàn)，得出結論：①A股博弈性更強，對事件反應更敏感，提前2日埋伏勝率高達81.3%；②個股層面，我愛我家表現(xiàn)亮眼，其在T-2與T-3日埋伏的平均收益率分別達到2.3%與2.7%；勝率分別達到81.3%與75.0%。
投資建議：地產(chǎn)量價充分調(diào)整，銷量跌破中長期中樞，價格逐步回歸合理估值。同時地產(chǎn)底部特征顯現(xiàn)，基本面端新房銷售降幅持續(xù)收窄，二手房成交活躍，政策端“收儲”加速推進，行業(yè)有望由局部企穩(wěn)向全局擴散。標的方面重點關注：我愛我家、新城控股、龍湖集團、建發(fā)國際集團。此外，建議關注：①二手房（我愛我家、貝殼-W）；②商業(yè)運營和地產(chǎn)開發(fā)雙輪驅動（新城控股、龍湖集團、華潤置地）；③高股息及現(xiàn)金流健康的物管公司（南都物業(yè)、招商積余、保利物業(yè)）；④一二線城市的純開發(fā)企業(yè)（招商蛇口、中國海外發(fā)展、建發(fā)國際集團、保利發(fā)展）。
風險提示：政策落地不及預期；信用風險持續(xù)蔓延；樓市回暖不及預期。
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