>> 中銀證券-保利發(fā)展(600048)業(yè)績(jī)與經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流短期承壓；銷售穩(wěn)居行業(yè)第一-240827
| 上傳日期： |
2024/8/27 |
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pdf 共8頁(yè) |
來源： |
中銀證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
買入 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
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摘要：保利發(fā)展公布2024年中報(bào)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入1392.5億元，同比增長(zhǎng)1.6%；歸母凈利潤(rùn)74.2億元，同比下降39.3%。
營(yíng)收平穩(wěn)增長(zhǎng)，受權(quán)益比下降影響業(yè)績(jī)同比下滑。2024年上半年公司營(yíng)收同比增長(zhǎng)1.7%，得益于項(xiàng)目竣工交樓結(jié)轉(zhuǎn)收入增加，營(yíng)收規(guī)模平穩(wěn)增長(zhǎng)；歸母凈利潤(rùn)同比下降39.3%，主要是受到結(jié)算權(quán)益比下降的影響。1）上半年公司毛利率、凈利率、歸母凈利率分別為16.0%、7.7%、5.3%，同比分別下降5.2、3.3、3.6個(gè)百分點(diǎn)，年化后的ROE也因利潤(rùn)率下行同比下降了4.9個(gè)百分點(diǎn)至7.4%。其中上半年毛利率與2023年全年相比基本持平。在行業(yè)利潤(rùn)率普遍下行的情況下，公司通過引入優(yōu)質(zhì)供方、穩(wěn)住產(chǎn)品品質(zhì)和供應(yīng)鏈、達(dá)到綜合成本最優(yōu)；適配產(chǎn)品系需求，擴(kuò)大集采范圍，實(shí)現(xiàn)規(guī)?；当驹鲂?，上半年公司除地價(jià)外直投成本較計(jì)劃降低0.69%。同時(shí)，公司持續(xù)加強(qiáng)各項(xiàng)費(fèi)用管控，管理費(fèi)用率較去年同期下降0.15個(gè)百分點(diǎn)，部分對(duì)沖了利潤(rùn)率下行的影響。2）上半年公司少數(shù)股東損益32.8億元，同比增長(zhǎng)15.2%，占凈利潤(rùn)的比重為30.6%，同比大幅提升了11.8個(gè)百分點(diǎn)。公司未來業(yè)績(jī)?nèi)杂斜Ｕ希?024年6月末公司預(yù)收賬款3583億元，同比雖然下降19.1%，但預(yù)收賬款/上年?duì)I收達(dá)1.03X。
資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，融資通道暢通，籌劃定向可轉(zhuǎn)債。截至2024年6月末，公司有息負(fù)債規(guī)模3735億元，同比增長(zhǎng)4.8%，融資成本3.31%，同比下降25BP，債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，一年內(nèi)到期有息負(fù)債占比19.8%，較年初下降1.0個(gè)百分點(diǎn)，三年期以上到期的有息負(fù)債占比33.1%，較年初提升1.5個(gè)百分點(diǎn)，公司直接融資占比17.8%，較年初提升1.5個(gè)百分點(diǎn)。公司融資渠道暢通，2024年上半年公司新增融資938億元，融資成本2.93%，較2023年下降21BP，同時(shí)公司發(fā)揮信用優(yōu)勢(shì)，加大直接融資比重，新增融資中直接融資199億元，占比21%。截至2024年6月末，公司剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為66.7%，同比持平；凈負(fù)債率66.2%，同比提升3.1個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金短債比1.98X，同比下降0.26X，始終處于綠檔房企行列。截至6月末，公司上半年已獲批注冊(cè)100億元公司債券、推出95億元向特定對(duì)象發(fā)行可轉(zhuǎn)債的方案。根據(jù)預(yù)案，公司擬發(fā)行不超過95億元可轉(zhuǎn)債，期限6年，發(fā)行對(duì)象為包括保利集團(tuán)在內(nèi)的不超過35名特定對(duì)象，其中保利集團(tuán)擬以現(xiàn)金方式認(rèn)購(gòu)10億元。資金將用于北京、上海、佛山、大連等城市15個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)及補(bǔ)充流動(dòng)資金，多位于核心一二線城市，具備相對(duì)較好的市場(chǎng)前景，有助于提升所在城市市占率水平。此外，財(cái)務(wù)表現(xiàn)方面，為進(jìn)一步優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)打下基礎(chǔ)，若債券持有人完成轉(zhuǎn)股，公司的凈資產(chǎn)將有所增加，資產(chǎn)負(fù)債率將有所下降，公司的資本實(shí)力將進(jìn)一步提升，償債風(fēng)險(xiǎn)也隨之降低。
公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流短期承壓。截至2024年上半年末，公司持有現(xiàn)金1464億元，同比下降1.5%。2024年上半年公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈流出171億元（去年同期凈流入71億元），一方面是因?yàn)楣句N售回款收縮，上半年公司銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金為1239億元，同比大幅下降32.1%；另一方面，主要因公司購(gòu)買商品、接受勞務(wù)支付現(xiàn)金1062億元，其中用于支付2023年拓展項(xiàng)目的土地款366億元，同比增長(zhǎng)160億元。預(yù)計(jì)隨著以往年份地價(jià)支付完畢，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流將得到改善。
銷售穩(wěn)居行業(yè)第一，市占率進(jìn)一步提升。2024年1-7月公司實(shí)現(xiàn)銷售金額1986.5億元，同比下降25.8%，穩(wěn)居行業(yè)第一；實(shí)現(xiàn)銷售面積1099.2萬(wàn)平，同比下降29.6%；銷售均價(jià)1.81萬(wàn)元/平，同比提升5.4%。公司上半年銷售權(quán)益比77%，較去年提升9個(gè)百分點(diǎn)。公司積極調(diào)整銷售策略，把握二季度以來政策頻出、客戶來訪熱情提升的市場(chǎng)窗口，二季度推貨1254億元，環(huán)比一季度增長(zhǎng)181%，二季度三個(gè)主要節(jié)假日（清明節(jié)、勞動(dòng)節(jié)、端午節(jié)）日均認(rèn)購(gòu)近20億元，同比提升23%。二季度共實(shí)現(xiàn)銷售金額1104億元，環(huán)比一季度增長(zhǎng)75%，環(huán)比增速較百?gòu)?qiáng)房企高出約40個(gè)百分點(diǎn)。上半年，公司市場(chǎng)占有率較2023年提升0.06個(gè)百分點(diǎn)至3.68%，其中38個(gè)核心城市市場(chǎng)占有率提升0.3個(gè)百分點(diǎn)至7.1%，38個(gè)核心城市銷售貢獻(xiàn)同比提升2個(gè)百分點(diǎn)至89%。上半年38個(gè)核心城市中，32個(gè)城市市占率排名前五，11個(gè)城市市占率排名第一，廣州、佛山、太原、石家莊、三亞、莆田等城市占有率突破15%。受二季度銷售占比高、當(dāng)期回籠周期短的影響，公司上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)回籠金額1466億元，回籠率84.6%。公司并表口徑已售待回籠資金約1033億元。
公司合理控制土拓節(jié)奏，土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。上半年公司共新增項(xiàng)目12個(gè)，均位于38個(gè)核心城市，建面116萬(wàn)平，同比下降70%，拿地金額126億元，同比下降82%，權(quán)益拿地金額109億元，拿地權(quán)益比例為87%，較2023年提升了4個(gè)百分點(diǎn)；拿地強(qiáng)度（拿地金額/銷售金額）降至7.3%。新獲取項(xiàng)目中，其中3個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)開盤，北京星宸和煦項(xiàng)目、西安天瓚項(xiàng)目、天津西棠和煦二期項(xiàng)目首次開盤認(rèn)購(gòu)約20億元。上半年公司持續(xù)加大力度去庫(kù)存，截至6月末土地儲(chǔ)備7140萬(wàn)平，較年初下降8%。同時(shí)，公司土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，核心38城面積儲(chǔ)備占比約7成；已
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