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核心觀點
　　新房：7月40城新房成交面積環(huán)比-25.7%，同比-9.3%，同比降幅較上月收窄了8.2pct。7月因年中沖刺季已過，房企推盤力度減弱，疊加高溫天氣，新房成交環(huán)比下滑；同比降幅收窄主要是因為LPR下調+“517”地產政策的支持下，市場活躍度持續(xù)邊際改善，短期部分核心城市市場出現(xiàn)好轉。1-7月40城累計同比-35.5%。
　　7月各城市能級新房成交環(huán)比均下降，同比降幅均收窄，其中一、二線城市同環(huán)比降幅小于低能級城市。1）一線城市：7月新房成交面積環(huán)比-13.6%，同比-11.4%，同比降幅較上月收窄了4.6pct；1-7月累計同比-29.4%。7月北京新房成交面積在高基數(shù)的情況下，環(huán)比基本持平，上海、深圳環(huán)比出現(xiàn)個位數(shù)下滑，北京、上海、深圳同比降幅均收窄；廣州環(huán)比-29%，但同比保持6%的正增長。2）二線城市：7月新房成交面積環(huán)比-25.1%，同比-5.5%，同比降幅較上月收窄了10.1pct；1-7月累計同比-38.2%。我們跟蹤的所有二線城市環(huán)比均下降，其中武漢、青島、福州、南京新房成交面積同比出現(xiàn)正增長。3）三四線城市：7月新房成交面積環(huán)比-36.5%，同比-15.1%，同比降幅較上月收窄了8.1pct；1-7月累計同比-35.8%。三四線城市分化顯著，江門、泰安新房成交同環(huán)比均正增長，惠州環(huán)比正增長，韶關、佛山、溫州、揚州同比正增長，其余城市同環(huán)比均下跌。
　　二手房：7月二手房成交同環(huán)比均延續(xù)增長態(tài)勢，7月18城二手房成交面積環(huán)比+6.9%，同比+41.4%，同比增速較上月提升了23.9pct，二手房市場持續(xù)改善，一方面是由于信貸政策放松以及住房“以舊換新”政策共同發(fā)力起到了一定帶動效果，另一方面，二手房業(yè)主的持續(xù)降價一定程度上促進需求釋放。1-7月18城累計二手房成交面積同比-4.5%，降幅小于新房，主要原因在于二手房因業(yè)主降價（二手房房價下降幅度大于新房）、掛牌量上升，因而性價比凸顯，對剛需吸引力更強，因而持續(xù)分流新房客群。從各城市能級來看，一、二線城市同環(huán)比增速均為正，三四線城市二手房市場承壓。7月一、二、三四線城市二手房成交面積環(huán)比增速5.4%、8.6%、3.3%，同比增速64.9%、49.8%、-6.5%，一線城市同比增速較上月提升29.9pct，連續(xù)4個月同比正增長，二線城市同比增速較上月提升28.1pct，三四線城市同比降幅較上月收窄16.2pct。一、二、三四線城市1-7月累計同比增速分別為3.8%、-4.5%、-18.3%。
　　預判8月，我們認為，受高溫天氣、供給較弱、利好政策提振效應邊際遞減等因素影響，8月整體新房成交預期延續(xù)低位波動，同比降幅可能擴大。二手房市場成交動能或略有放緩，但受剛需購房客群基數(shù)較大、政策支持力度較大、業(yè)主主動降價等因素影響，市場韌性預計仍將好于新房，我們預計8月二手房環(huán)比成交規(guī)模會有所下降，同比預計仍正增長。
　　庫存與去化：庫存規(guī)模同環(huán)比均下降，去化周期環(huán)比有所下降。截至7月末，我們跟蹤的12城新房庫存面積1.22億平，環(huán)比下降0.8%，同比下降3.1%；去化周期為20.3個月，環(huán)比減少0.1個月，同比提升7.3個月。一、二、三四線城市庫存面積環(huán)比增速分別為-1.1%、-0.5%、0.2%，同比增速分別為0.2%、-8.4%、-3.2%。一、二、三四線城市去化周期分別為20.8、17.3、61.6月，一、三四線城市環(huán)比分別下降0.2、2.6個月，二線城市環(huán)比基本持平，一、二、三四線城市同比分別提升6.7、6.8、30.1個月。具體來看，7月我們跟蹤的所有城市中僅上海、杭州去化周期在12個月內。
　　重點城市開盤去化率環(huán)比下降2個百分點至27%。7月因年中沖刺節(jié)點過后，房企推盤積極性穩(wěn)步回落，根據(jù)克而瑞，重點城市7月平均開盤去化率為27%，環(huán)比下降2個百分點，同比下降4個百分點；和一季度相比提升6個百分點，去化率仍處于低位波動。分城市來看，1）成都、西安去化率穩(wěn)中有增，成都7月去化率達79%；2）北京、廣州、深圳去化率環(huán)比持平或增長，市場延續(xù)企穩(wěn)態(tài)勢；3）上海、杭州7月去化率出現(xiàn)大幅回落，一方面源于新盤品質有所下降，另一方面，新政持續(xù)效應減弱，居民購房積極性有所回落；4）多數(shù)城市去化率延續(xù)低位，例如武漢、合肥，廈門等，即便去化率持增仍不足3成，整體市場認購積極性較低，暫無明顯升溫跡象。
　　土地市場：7月土地成交規(guī)模延續(xù)低位；溢價率環(huán)比雖然提升，但城市間熱度持續(xù)分化。7月全國（300城）成交土地建面環(huán)比-2.1%，同比+8.8%，同比由負轉正。從市場熱度來看，7月全國成交樓面均價1040元/平，環(huán)比-10.5%，同比-28.1%；平均土地溢價率4.4%，環(huán)比+1.4pct，同比-0.2pct。溢價率環(huán)比雖然提升，但城市間熱度持續(xù)分化，如上海和蘇州，在土地質量提升以及政策利好因素的影響下，上海楊浦2幅地溢價率均超過15%，土拍熱度明顯提升；而蘇州3宗地均底價或超低溢價成交，市場持續(xù)低溫。1-7月全國成交土地規(guī)劃總建面同比-16.3%，成交總價同比-29.6%，平均溢價率3.6%，同比-0.7pct。
　　房企：1）銷售：百強房企7月單月全口徑銷售同比降幅擴大，累計降幅收窄。百強房企7月單月全口徑銷售額同比-20.2%（前值：-18.0%）。百強房企1-7月全口徑銷售額同比-39.7%