>> 長江證券-萬科A(000002)2024中報(bào)點(diǎn)評(píng)：業(yè)績虧損符合預(yù)期，處置資產(chǎn)積極自救-240904
| 上傳日期： |
2024/9/4 |
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| 733KB |
| 格式： |
pdf 共6頁 |
來源： |
長江證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
增持 |
作者： |
劉義,薛夢(mèng)瑩 |
| 下載權(quán)限： |
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事件描述
公司公告2024H營收1427.8億（-28.9%），歸母凈利為虧損98.5億（去年同期盈利98.7億），扣非后歸母凈利為虧損76.1億（去年同期盈利87.0億），綜合毛利率8.1%（-10.8pct）。
事件評(píng)論
收入與毛利率雙降，資產(chǎn)減值與處置虧損拖累業(yè)績表現(xiàn)。2024H公司營收1427.8億（-28.9%），主因開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算收入同比下降34.6%至1116.8億。歸母業(yè)績大幅虧損98.5億，與毛利率下滑、計(jì)提減值、非主業(yè)投資虧損、折價(jià)處置資產(chǎn)回籠現(xiàn)金有關(guān)：1）2024H綜合毛利率8.1%（-10.8pct），其中開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率6.8%（-13.5pct）；2）資產(chǎn)與信用減值41.1億（去年同期僅3.0億）；為快速回籠資金，積極處置資產(chǎn)導(dǎo)致資產(chǎn)處置收益虧損25.5億（去年同期僅虧損0.2億）。此外收入大幅下降后期間費(fèi)用率被動(dòng)提升至6.7%（+1.4pct）也一定程度拖累業(yè)績表現(xiàn)。截至2024H公司賬上預(yù)收款2786.7億元（-35.4%），預(yù)收賬款/年化結(jié)算收入=0.81X，后期的結(jié)算收入預(yù)計(jì)承壓，歸母業(yè)績?nèi)孕枧Α?br> 銷售處于行業(yè)一梯隊(duì)，積極盤活資產(chǎn)，加速庫存去化。2024H公司銷售額1273.3億（-37.6%），銷售面積939.5萬方（-27.6%），行業(yè)排名TOP3，規(guī)模仍處一梯隊(duì)；銷售均價(jià)1.36萬元/平（-13.8%），均價(jià)下跌或與存貨結(jié)構(gòu)下沉、折價(jià)促銷相關(guān)。公司加速庫存去化，年初現(xiàn)房/準(zhǔn)現(xiàn)房/車商辦分別實(shí)現(xiàn)銷售額240/320/150億元。拿地角度，2024H公司在沈陽、徐州獲取3個(gè)項(xiàng)目，全口徑拿地金額10.2億，拿地面積24.6萬方，金額與面積維度的拿地強(qiáng)度分別為0.8%、2.6%。2024H新開工量411.7萬方（-65.6%），竣工量859.6萬方（-33.4%），分別完成全年計(jì)劃量（新開工同比-35.9%、竣工同比-31.7%）的38.4%、39.0%。截至2024H公司未竣工土儲(chǔ)8213.5萬方（在建5085+待建3128萬方），同比下降23.8%。在資金鏈邊際趨緊的環(huán)境下公司量入為出、審慎投資是理性選擇。
經(jīng)營業(yè)態(tài)具備韌性，第二曲線穩(wěn)健運(yùn)營。2024H萬物云全口徑營收176.3億（+9.5%），深化蝶城戰(zhàn)略，存量拓展助力底盤擴(kuò)張，截至期末累計(jì)完成200個(gè)蝶城的改造驗(yàn)收。2024H物流業(yè)務(wù)全口徑營收19.4億（去年同期19.5億），累計(jì)已開業(yè)可租賃面積達(dá)1043.9萬方；商業(yè)實(shí)現(xiàn)全口徑收入45.9億（+6.7%），累計(jì)開業(yè)197個(gè)項(xiàng)目(建面1106萬方)；全口徑長租公寓業(yè)務(wù)收入17.3億（+5.3%），已布局全國24.2萬間房間，累計(jì)開業(yè)18.3萬間。公司多元業(yè)務(wù)均處賽道第一梯隊(duì)，穩(wěn)健運(yùn)營助力公司穿越周期。
投資建議：在動(dòng)蕩環(huán)境下相對(duì)保守的經(jīng)營導(dǎo)向是理性的選擇，公司計(jì)劃2024年加強(qiáng)大宗與股權(quán)交易工作，實(shí)現(xiàn)回款300億以上(1-7月已簽約204億)，緊抓現(xiàn)金流、增厚安全墊；降杠桿是短期內(nèi)的主基調(diào)，未來兩年計(jì)劃削減付息債務(wù)1000億元，積極利用經(jīng)營性物業(yè)貸等融資工具，全面融入城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，推動(dòng)融資模式轉(zhuǎn)型。中長期而言，公司在品牌和效率層面仍具備一定競爭優(yōu)勢，開發(fā)業(yè)務(wù)頭部地位仍相對(duì)穩(wěn)固，存量業(yè)務(wù)價(jià)值可觀。行業(yè)整體承壓背景下，公司核心要?jiǎng)?wù)在于維持資金鏈平衡，在渡過流動(dòng)性壓力、成功穿越周期的前提下，公司存續(xù)價(jià)值仍相對(duì)突出。預(yù)計(jì)2024-2026年歸母凈利-131/-19/23億，2026年業(yè)績對(duì)應(yīng)的P/E為35X，給予“增持”評(píng)級(jí)。
風(fēng)險(xiǎn)提示
1、行業(yè)需求承壓，銷售大幅下滑；2、房價(jià)持續(xù)下行，資產(chǎn)減值壓力加劇。
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