>> 廣發(fā)證券-物業(yè)管理行業(yè)2024年中報總結(jié)：成長放緩但價值提升，尋求高質(zhì)量發(fā)展-240924
| 上傳日期： |
2024/9/25 |
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| 1036KB |
| 格式： |
pdf 共31頁 |
來源： |
廣發(fā)證券 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
郭鎮(zhèn) |
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核心觀點：
利潤表分析：成長性放緩，減值影響板塊業(yè)績表現(xiàn)。24年上半年主要物業(yè)管理公司實現(xiàn)營業(yè)收入1235億元，同比增長6.9%，收入成長中樞過去四年持續(xù)下滑。實現(xiàn)毛利潤規(guī)模248億元，同比-0.5%，整體毛利率水平為20.1%，較去年同期下降1.5pct（同比-6.9%）。板塊核心經(jīng)營利潤規(guī)模155億元，同比-1.9%，管理銷售費用規(guī)模94億元，管理銷售費率為7.6%，與去年同期比下降0.4pct，費率水平整體有所改善。板塊歸母凈利潤規(guī)模為72億，同比下降37.5%，板塊歸母凈利率為5.8%，較去年同期下降4.2pct，降幅達到了42%，信用及關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款的減值及其他非經(jīng)常性的損益，是今年半年度板塊收入增長但利潤同比下降四成的主要原因。
資產(chǎn)負債表分析：關(guān)注收款表現(xiàn)惡化。物業(yè)管理板塊24年中期樣本企業(yè)總資產(chǎn)規(guī)模為3313億元，同比增長2.2%，總負債規(guī)模同比增長4.1%，凈資產(chǎn)規(guī)模同比增長0.5%，歸母凈資產(chǎn)同比增長0.2%,總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)規(guī)模的增長速度持續(xù)走低。板塊貿(mào)易應(yīng)收款在24年中期規(guī)模達到746億，同比去年中期增長7.2%，較23年末增長18.3%，上半年在經(jīng)濟環(huán)境和政府支付能力均出現(xiàn)顯著下行的情況下，物管企業(yè)應(yīng)收賬款壓力均有顯著提升，未來在成長放緩的情況下，如何保障收款質(zhì)量是一個巨大的挑戰(zhàn)。從上半年應(yīng)收賬款質(zhì)量來看，華潤置地、濱江服務(wù)、越秀服務(wù)、永升服務(wù)的回款質(zhì)量較好。
經(jīng)營情況分析：規(guī)模成長放緩，尋求新機遇。過去兩年物管企業(yè)最穩(wěn)定的成長貢獻還是來自于基礎(chǔ)物業(yè)管理的增量，不同企業(yè)在培育自己的新業(yè)務(wù)貢獻，非業(yè)主增值服務(wù)萎縮，社區(qū)增值服務(wù)的彈性減弱?；A(chǔ)物業(yè)管理在24年上半年同比增長10.8%，增速較23年全年下降3個百分點，合約與在管面積拓展放緩，預(yù)計未來行業(yè)增長中樞5%左右，優(yōu)秀頭部企業(yè)能保持15%左右增長。非業(yè)主增值服務(wù)規(guī)模下降20.3%，毛利潤下降17%。業(yè)主增值收入規(guī)模126.7億元，同比僅增長0.7%，與23年同期增速為4.1%，分企業(yè)來看濱江服務(wù)、越秀服務(wù)、華潤萬象、中海物業(yè)等公司表現(xiàn)較好。
投資建議：分紅比例提升，突顯紅利價值。2024年中期分紅表現(xiàn)進一步提升，傳統(tǒng)中期派息的物業(yè)管理公司平均派息比例為73.4%，高于23年全年的51.7%，以及去年同期的36%。按照當(dāng)前股價及24年預(yù)計利潤規(guī)模計算，平均股息率為為7.2%，紅利價值顯著突顯。
風(fēng)險提示。物業(yè)管理行業(yè)未來基本面表現(xiàn)不及預(yù)期，行業(yè)利潤率下行，新增收入及業(yè)務(wù)拓展能力下降；行業(yè)收款能力受到政府、居民、企業(yè)現(xiàn)金流惡化的影響，導(dǎo)致行業(yè)應(yīng)收賬款規(guī)模上升，現(xiàn)金保障倍數(shù)下降。
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