>> 海通證券-房地產(chǎn)行業(yè)專題報(bào)告：招商公寓深圳蛇口REITS，價(jià)值分析報(bào)告，保障租賃房投資潛力顯現(xiàn)-240928
| 上傳日期： |
2024/9/29 |
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| 2208KB |
| 格式： |
pdf 共20頁(yè) |
來(lái)源： |
海通證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
優(yōu)于大市 |
作者： |
涂力磊,張紫睿 |
| 下載權(quán)限： |
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基金基本特點(diǎn)。招商公寓此次擬通過(guò)其直接全資子公司，即項(xiàng)目公司太子灣和項(xiàng)目公司林下所持有的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，通過(guò)招商基金發(fā)起設(shè)立基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，并申請(qǐng)?jiān)谏钲谧C券交易所上市交易?；鹗找娣峙洳扇‖F(xiàn)金分紅方式，應(yīng)當(dāng)將90%以上的合并后年度可供分配金額以現(xiàn)金形式分配給投資者。
深圳市保租房需求潛力大，南山區(qū)聚集優(yōu)質(zhì)客戶資源。深圳常住人口住房自有率約為23%，租房比例高達(dá)77%。預(yù)計(jì)到2025年底，常住人口將增至1860萬(wàn)，對(duì)保障性租賃住房的需求將大幅增加。深圳雙區(qū)驅(qū)動(dòng)吸引人口流入，根據(jù)2023年深圳市南山區(qū)統(tǒng)計(jì)年鑒，南山區(qū)2022年常住人口約181萬(wàn)人，其中登記戶籍人口約125萬(wàn)人，常住戶籍人口92.81萬(wàn)人。南山區(qū)內(nèi)有文化創(chuàng)意、國(guó)際教育、服裝、物流等行業(yè)及前海、后?？萍冀鹑诨ヂ?lián)網(wǎng)行業(yè)的高品質(zhì)支付能力租房者。
資產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)突出。1）項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通便捷，周邊生活配套完善，享有醫(yī)療、文化、教育等公共設(shè)施配套以及優(yōu)越的自然環(huán)境。2）蛇口自貿(mào)區(qū)內(nèi)符合優(yōu)惠政策的企業(yè)或個(gè)人，優(yōu)惠租金按基準(zhǔn)租金的80%執(zhí)行；自貿(mào)區(qū)外的企業(yè)或個(gè)人，優(yōu)惠租金按基準(zhǔn)租金的90%執(zhí)行；符合個(gè)人申請(qǐng)條件且被認(rèn)定為深圳市杰出人才或領(lǐng)軍人才的個(gè)人，優(yōu)惠租金按基準(zhǔn)租金的60%執(zhí)行。3）從出租率看，兩個(gè)項(xiàng)目均已達(dá)到較高的出租率，截至2024年上半年，太子灣、林下項(xiàng)目租賃住房的出租率分別為94.66%和97.24%。4）長(zhǎng)期來(lái)看，深圳市南山區(qū)目前的公共租賃住房供應(yīng)數(shù)量難以滿足南山區(qū)大批量的輪候人數(shù)，入市項(xiàng)目的配租程序一經(jīng)啟動(dòng)便較快達(dá)到滿租狀態(tài)。底層資產(chǎn)有能力長(zhǎng)期穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)。5）按租賃面積計(jì)，項(xiàng)目租戶中約64%為個(gè)人租戶，約36%為企業(yè)租戶。近三年及一期，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的收繳率（期內(nèi)收繳）較高，租戶逾期繳納的情況較少，同時(shí)各期末未有應(yīng)收賬款賬齡超過(guò)1年的情況。因此項(xiàng)目在租賃租戶類型多樣性、現(xiàn)金流穩(wěn)定性等方面表現(xiàn)良好，發(fā)生欠租的風(fēng)險(xiǎn)較低。
基金資產(chǎn)折價(jià)注入，投資回報(bào)高潛力。根據(jù)戴德梁行出具的估值報(bào)告，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)總產(chǎn)證建筑面積為65253.27平方米，土地使用權(quán)面積為35156.00平方米，于評(píng)估基準(zhǔn)日2024年6月30日之市場(chǎng)價(jià)值為人民幣124600.00萬(wàn)元，按總產(chǎn)證建筑面積計(jì)算的市場(chǎng)價(jià)值單價(jià)為19094.83元/平方米。本項(xiàng)目的評(píng)估機(jī)構(gòu)戴德梁行采用100%收益法就基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估。根據(jù)預(yù)測(cè)可得，2024年下半年?duì)I業(yè)收入為3838.81萬(wàn)元2025年度營(yíng)業(yè)收入為7912.68萬(wàn)元。假如公募基金規(guī)模按照12.49億元測(cè)算，2024年下半年凈現(xiàn)金流分派率為4.37%，2025年凈現(xiàn)金流分派率為4.42%。
投資建議：當(dāng)前保租房REITs的相對(duì)估值指標(biāo)在各板塊中表現(xiàn)較靠前，在資產(chǎn)荒格局下分紅價(jià)值凸顯。招商蛇口保租房REITs上市后有一定上漲潛力。與已上市保租房REITs相比，招商蛇口保租房REIT的兩項(xiàng)底層資產(chǎn)在23年底的出租率水平位于同期中上游，預(yù)計(jì)產(chǎn)品上市后的市場(chǎng)表現(xiàn)有較強(qiáng)的業(yè)績(jī)支撐。
風(fēng)險(xiǎn)提示：1）項(xiàng)目租賃住房安全性與自貿(mào)區(qū)發(fā)展對(duì)人才吸引密切相關(guān)；2）需要結(jié)合產(chǎn)品近期的業(yè)績(jī)表現(xiàn)以及REITs市場(chǎng)環(huán)境的變化，來(lái)判斷是否存在估值下降的風(fēng)險(xiǎn)；3）不同類REITS數(shù)據(jù)口徑偏差導(dǎo)致存在一定不可比性。
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