>> 浙商證券-房地產(chǎn)行業(yè)周報(bào)：財(cái)政部強(qiáng)調(diào)土地盤活，房?jī)r(jià)指數(shù)跌幅收窄-241015
| 上傳日期： |
2024/10/15 |
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| 691KB |
| 格式： |
pdf 共7頁 |
來源： |
浙商證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
看好 |
作者： |
楊凡 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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前提提示：冰山活躍指數(shù)為二手帶看數(shù)據(jù)計(jì)算得到，數(shù)值超過30代表市場(chǎng)活躍，低于30代表冷淡。帶看數(shù)據(jù)通常領(lǐng)先成交數(shù)據(jù)大概1個(gè)月。房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)采用冰山指數(shù)，由二手房賣出價(jià)格計(jì)算得到。冰山數(shù)據(jù)及Wind數(shù)據(jù)周度為10月7日-10月13日。
本周冰山活躍指數(shù)環(huán)比下降
本周重點(diǎn)50城冰山活躍指數(shù)為18.5，與上周相比下降1.5個(gè)點(diǎn)，較9月周均值13.6上漲4.9個(gè)點(diǎn)。本周14個(gè)城市看房活躍度上升，其中合肥、佛山、蘭州及大連，漲幅均在3個(gè)點(diǎn)及以上。一線城市看房熱度整體從高點(diǎn)回落，北京、上海、深圳、廣州分別下降12、5、6、4個(gè)點(diǎn)，但一線城市市場(chǎng)整體熱度仍維持較高水準(zhǔn)，其中北京及上海達(dá)到30的活躍值門檻。整體來看，一線城市本周活躍值為30.8（-6.8個(gè)點(diǎn)）、新一線城市19.9（-3.2個(gè)點(diǎn)）、二線城市16.6（+0.2個(gè)點(diǎn)）。926新政后，看房熱度連續(xù)兩周快速提升后有所下降，但仍保持較高水準(zhǔn)，本周活躍指數(shù)絕對(duì)值仍處24年內(nèi)高位，與年初3月份小陽春熱度相當(dāng)。
二手房冰山房?jī)r(jià)指數(shù)跌幅環(huán)比收窄
本周重點(diǎn)50城冰山房?jī)r(jià)指數(shù)滾動(dòng)月環(huán)比為-0.81%，跌幅較上周收窄0.2pct。本周50個(gè)城市中18個(gè)城市冰山房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比上漲，其中溫州、紹興及廈門漲幅較大超過1%，其余城市包括西安、深圳等城市漲幅在1%之內(nèi)。本周重點(diǎn)50城冰山房?jī)r(jià)指數(shù)月滾動(dòng)環(huán)比仍然為負(fù)，但在926新政后跌幅連續(xù)3周保持收窄。10月13日重點(diǎn)50城冰山房?jī)r(jià)指數(shù)較926新政當(dāng)周下跌0.3%。具體城市來看，926新政后重點(diǎn)50城中15個(gè)城市均價(jià)上漲，其中太原、深圳、福州漲幅在0.4-0.5%；35個(gè)城市均價(jià)下降，跌幅較大的城市包括泉州、惠州、臺(tái)州，跌幅超過2.5%。一線城市中北京、上海、深圳、廣州均保持上漲，漲幅分別為+0.28%、+0.02%、+0.45%、+0.13%。
新房及二手房成交環(huán)比上漲
根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，本周重點(diǎn)30城新房成交面積218萬平，環(huán)比+139.2%，較2023年周均成交下降17.2%，降幅較上周收窄48.2pct；2024W1-41成交面積累計(jì)同比為-33.5%，降幅較上周收窄0.6pct。本周重點(diǎn)13城二手房成交面積為208萬平，環(huán)比+378.7%，較2023年周均成交量上漲30.4%，2024W1-41累計(jì)同比為上漲15.0%，漲幅較上周下降0.2pct。上周受到國慶節(jié)假期影響，成交基數(shù)較低，本周受到新政釋放影響及節(jié)后集中備案影響，新房及二手房成交量環(huán)比均有所回升。
本周政策要聞
1）財(cái)政部：1）允許專項(xiàng)債用于土地儲(chǔ)備，主要是考慮到當(dāng)前閑置未開發(fā)土地較多，支持地方政府運(yùn)用專項(xiàng)債回收符合條件的閑置存量土地，利于減少閑置土地，增強(qiáng)土地供給調(diào)控能力。2）支持收購存量房，加大保障性住房供給，考慮到當(dāng)前已建待售住房較多，將采取用好專項(xiàng)債收購存量商品房，并繼續(xù)用好保障型安居工程補(bǔ)助資金，支持方向進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整，適當(dāng)減少新建規(guī)模，支持地方更多通過消化存量房方式收購。3）及時(shí)優(yōu)化完善相關(guān)稅收政策，正在抓緊研究明確和取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅政策。
2）發(fā)改委：加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度，運(yùn)用專項(xiàng)債券等支持盤活存量閑置土地，調(diào)整住房限購政策，釋放剛性和改善性住房需求，加快消化存量商品房，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財(cái)稅、金融等政策，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
3）杭州：最低首付款比例統(tǒng)一為15%，取消限價(jià)要求。
4）陜西：全省各城市商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一調(diào)整為不低于15%，不再區(qū)分首套和二套住房。
本周觀點(diǎn)
從市場(chǎng)端來看，①926新政當(dāng)周來看，市場(chǎng)熱度提升明顯。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，重點(diǎn)23城新房成交環(huán)比上漲70%。此外，冰山指數(shù)熱度顯著提升，環(huán)比上漲1個(gè)點(diǎn)，一線城市漲超3個(gè)點(diǎn)。②新政后第二周是十一期間，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，10個(gè)城市二手房同比增長(zhǎng)161%，22個(gè)城市新房同比增長(zhǎng)26%。冰山活躍度指數(shù)提升明顯，較9月周均值13.6上漲6.4個(gè)點(diǎn)。但在房?jī)r(jià)端暫未看到明顯變化。③根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，本周23個(gè)主要城市新房成交面積環(huán)比上漲41%，其中一線城市增幅最大達(dá)74%。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，重點(diǎn)13城二手房成交面積208萬平，超過新政后當(dāng)周成交規(guī)模，達(dá)近三個(gè)月成交高點(diǎn)。冰山活躍指數(shù)雖然有所下降，但整體仍保持高位，冰山房?jī)r(jià)指數(shù)月度滾動(dòng)環(huán)比降幅連續(xù)3周保持收窄。我們認(rèn)為，Q4為房企傳統(tǒng)的銷售沖量季節(jié)，新政后市場(chǎng)表現(xiàn)回暖勢(shì)頭良好，疊加當(dāng)前政策端持續(xù)發(fā)力，市場(chǎng)回暖勢(shì)頭有望延續(xù)。從政策端來看，本周財(cái)政部明確“支持地方政府使用專項(xiàng)債券回收符合條件的閑置存量土地”，我們認(rèn)為，土地不同于現(xiàn)房，非標(biāo)性弱，定價(jià)體系較為清晰，易推行。房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，化債是止跌的前提。存量土地盤活是對(duì)地方化債和防范房企風(fēng)險(xiǎn)暴露的重要政策，24年以來被中央多次提及，值得重點(diǎn)關(guān)注。
投資建議
在周期房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)出清背景下，我們主要看好產(chǎn)品力強(qiáng)的央國企。其核心邏輯在于央國企穿越周期安全邊際高，其次本輪地產(chǎn)周期需求修復(fù)和政策推動(dòng)傾向于新房中的改善型產(chǎn)品。結(jié)合當(dāng)前政策推進(jìn)方向，盤活存量土地未區(qū)分央國企和民企，我們認(rèn)為參考年內(nèi)
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