>> 方正證券-10月17日國(guó)新辦發(fā)布會(huì)點(diǎn)評(píng)：貨幣化安置如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”？-241017
| 上傳日期： |
2024/10/17 |
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pdf 共6頁(yè) |
來(lái)源： |
方正證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
蘆哲,王洋,潘京 |
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事件：國(guó)新辦于10月17日舉行新聞發(fā)布會(huì)，住建部、財(cái)政部、自然資源部、人民銀行、國(guó)家金監(jiān)總局等5部門介紹促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)情況。
一、怎么看土儲(chǔ)專項(xiàng)債？
化債加碼疊加央行配合下，地方政府盤活存量閑置土地有望加速。考慮到，一方面，地方政府隱性債務(wù)置換年內(nèi)有望加碼，通過(guò)節(jié)省利息支出、降低地方安排自有財(cái)力清零隱債的負(fù)擔(dān)、新增融資平臺(tái)舉債投資實(shí)體產(chǎn)業(yè)的空間等路徑，地方財(cái)政能夠騰出更多資金盤活存量土儲(chǔ)。另一方面，土儲(chǔ)貸款未來(lái)有望重啟，在央行可能出臺(tái)的專項(xiàng)再貸款支持下，金融機(jī)構(gòu)為地方土儲(chǔ)專項(xiàng)債提供配套資金的能力有所提高。因此，綜合財(cái)政、金融等各類資金，地方政府盤活存量閑置土地有望持續(xù)加速。
在土儲(chǔ)專項(xiàng)債發(fā)行期限、償債資金來(lái)源等約束下，收購(gòu)存量土儲(chǔ)如何定價(jià)或?qū)@著影響政策效果。考慮到2017年《地方政府土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券管理辦法（試行）》曾要求土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券期限應(yīng)當(dāng)與土地儲(chǔ)備項(xiàng)目期限相適應(yīng)，原則上不超過(guò)5年；不得通過(guò)其他項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地出讓收入償還到期債券本金。因此，為準(zhǔn)確評(píng)估政策落地效果，未來(lái)仍需高度關(guān)注地方政府收儲(chǔ)存量土地的定價(jià)細(xì)節(jié)。
二、貨幣化安置如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”？
1、上輪棚改貨幣化怎樣實(shí)現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”？
?。?）政策脈絡(luò)：棚戶區(qū)改造始于2005年遼寧省試點(diǎn)，2008年開始全國(guó)鋪開，2013年開始加速，2014年成立國(guó)開行住宅金融事業(yè)部，2015年開始大力推進(jìn)貨幣化安置?！秶?guó)務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》（國(guó)發(fā)〔2013〕25號(hào)）提出“2013年至2017年改造各類棚戶區(qū)1000萬(wàn)戶”。2014年成立國(guó)開行住宅金融事業(yè)部，加強(qiáng)了金融支持力度，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2014〕36號(hào)）提出“國(guó)家開發(fā)銀行成立住宅金融事業(yè)部，重點(diǎn)支持棚戶區(qū)改造及城市基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)工程建設(shè)”。2015年棚改再次提速，并開始積極推動(dòng)貨幣化安置，6月印發(fā)《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)工作的意見》（國(guó)發(fā)〔2015〕37號(hào)）提出“2015-2017年，改造包括城市危房、城中村在內(nèi)的各類棚戶區(qū)住房1800萬(wàn)套（其中2015年580萬(wàn)套），農(nóng)村危房1060萬(wàn)戶（其中2015年432萬(wàn)戶）”，同時(shí)要求“積極推進(jìn)棚改貨幣化安置”（參考此前報(bào)告《保障房與“新房改”：住房保障模式的變遷》）。
?。?）建設(shè)規(guī)模：棚戶區(qū)改造從2013-2015年大幅提速，接近翻倍，并在15-18年維持在年均600萬(wàn)套左右的歷史高位。2019年以來(lái)，棚改逐步退潮，據(jù)中指數(shù)據(jù)2022年全國(guó)棚改計(jì)劃開工為111萬(wàn)套，僅為高峰期的六分之一左右（18.5%）。匯總來(lái)看，2013-2021年一共3900萬(wàn)套左右，其中十三五（2016-2020年）約2400萬(wàn)套。
?。?）總投資與資金構(gòu)成：“十三五”（2016-2020年）棚改總投資約7萬(wàn)億，其中PSL約2.6萬(wàn)億，占比37.1%；財(cái)政資金0.7萬(wàn)億，占比10%；專項(xiàng)債1.1萬(wàn)億，占比15.7%；其他資金（商業(yè)銀行貸款、PPP等）2.6萬(wàn)億。
（4）貨幣化安置規(guī)模：棚改前期，貨幣化安置比例較低，在10%以下；直到2015年開始提速，提高至30%左右；2016-2017年進(jìn)一步提高至50%上下，此后沒有再公布。按照這一比例推算，2015年貨幣化安置達(dá)到了173萬(wàn)套，2016-2017年在300萬(wàn)套左右。如果2018-2020年分別為50%/30%/10%的比例，那么十三五期間貨幣化安置總數(shù)在1000萬(wàn)套左右。
?。?）拉動(dòng)多少房地產(chǎn)銷售？假設(shè)棚改貨幣化安置中，有70%-90%會(huì)選擇購(gòu)買新房或二手房。如2017年609萬(wàn)套棚改、323萬(wàn)套貨幣化安置，對(duì)應(yīng)拉動(dòng)商品房銷售226-291萬(wàn)套左右。當(dāng)年商品住宅銷售為1336萬(wàn)套、二手房430萬(wàn)套，貨幣化安置拉動(dòng)12.8%-16.5%左右的銷售（新房+二手房）。
2、本輪貨幣化安置如何實(shí)現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”？
本輪貨幣化安置能拉動(dòng)多少住房銷售？本次增加100萬(wàn)套城中村和危房改造，并未透露貨幣化安置比例，假設(shè)達(dá)到上輪高點(diǎn)比例50%，對(duì)應(yīng)50萬(wàn)套貨幣化安置。按照70%-90%的購(gòu)房率，對(duì)應(yīng)35-45萬(wàn)套購(gòu)買力，2023年商品房銷售大約1161萬(wàn)套（新房+二手房），可拉動(dòng)3%-3.9%的銷售。
潛在空間有多大？發(fā)布會(huì)指出“只要前期工作做得好，我們還可以在100萬(wàn)套基礎(chǔ)上繼續(xù)加大支持力度”。按照發(fā)布會(huì)披露，全國(guó)35個(gè)大城市，需要改造的城中村就有170萬(wàn)套；全國(guó)需要改造的危舊房有50萬(wàn)套。假設(shè)293個(gè)地級(jí)市，其他城市需要改造的城中村住房是35個(gè)大城市的20%-50%，即對(duì)應(yīng)1.0-2.4萬(wàn)套/城市，那么其他城市大約有251-627萬(wàn)套的需求，全國(guó)總需求（加上危房）約471-847萬(wàn)套。假設(shè)貨幣化安置比例50%、按照70%-90%的購(gòu)房率，可以拉動(dòng)全國(guó)住房銷售165-381萬(wàn)套（新房+二手房）。如果后續(xù)進(jìn)一步有政策加碼，預(yù)計(jì)將助推實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”。
三、怎么看本次房地產(chǎn)政策對(duì)股債市場(chǎng)的影響？
權(quán)益：后續(xù)來(lái)看，近期發(fā)布的政策預(yù)期，定調(diào)相對(duì)樂觀，從限購(gòu)?fù)耆D(zhuǎn)向重啟貨幣化是政策的基調(diào)逐步變化的過(guò)程，在應(yīng)對(duì)美國(guó)大選、降息還未完全落定之前，政策需要留有空間。本輪政策
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