>> 華創(chuàng)證券-【宏觀快評】地產(chǎn)轉(zhuǎn)向新特征或已明確-241017
| 上傳日期： |
2024/10/17 |
大?。?/td>
| 1444KB |
| 格式： |
pdf 共13頁 |
來源： |
華創(chuàng)證券 |
| 評級： |
-- |
作者： |
張瑜,陸銀波 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告，僅限高級會員查看 |
|
|
主要觀點(diǎn)
一、如何把握本輪地產(chǎn)調(diào)整轉(zhuǎn)變的思路？
如果以PPI同比為負(fù)稱為宏觀低價環(huán)境。1998年前后、2015年前后、2024年前后是PPI同比為負(fù)持續(xù)時間較長（均超過2年）的三個時間段。這三個階段，均迎來地產(chǎn)調(diào)控的重大轉(zhuǎn)變。1）1998年前后，以《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》為標(biāo)志，開始停止住房實(shí)物分配，“加快住房建設(shè)，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)”。2）2015年11月，以中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議為標(biāo)志，開始明確地產(chǎn)的重心是“要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”。3）2024年，以9月政治局會議為標(biāo)志，地產(chǎn)的重心為“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，對商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量?！保〒?jù)新華社報道，何立峰10月10日至12日在山西太原、陜西西安調(diào)研指出，“房地產(chǎn)市場是當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)的一個風(fēng)向標(biāo)，做好房地產(chǎn)工作對于推動經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好、維護(hù)人民群眾切身利益至關(guān)重要，要切實(shí)提高政治站位，全力以赴抓好保交房、穩(wěn)房市等工作?！保?br> 由于人口、地產(chǎn)供需格局改變及前期調(diào)結(jié)構(gòu)成果的保持，相比前兩次，應(yīng)如何理解今后一段時間地產(chǎn)調(diào)控基本特征的異同？如果說以前兩輪轉(zhuǎn)向是“放量放價”，那么本次更突出的特征或是“控量穩(wěn)價”，資本市場需深刻理解這個新特征對投資的影響。
因此，我們認(rèn)為10月17日發(fā)布會的政策題眼是——“優(yōu)化存量”。涉及三個方面的優(yōu)化，分別是存量商品住宅消化、房屋交付保障、閑置土地盤活。
二、優(yōu)化存量一：消化存量商品住房
?。ㄒ唬┰隽空叱雠_：舊房改造，貨幣安置
發(fā)布會原話，“通過貨幣化安置等方式，新增實(shí)施100萬套城中村改造和危舊房改造”。回答四個小問題。
1）影響多少庫存與銷售？假設(shè)100萬套的改造帶來100萬套的新房購置需求（實(shí)際可能部分轉(zhuǎn)為二手房需求），按每套90平米計(jì)算，則可帶來9000萬方的銷售需求。受此影響，庫銷比有望從8月底的5.6個月降至3.9個月，略高于2012年以來均值（3.07個月）。銷售方面，1-8月，住宅銷售面積累計(jì)同比為-20.4%，按此增速推演至全年，則2024年住宅銷售面積或?yàn)?.5億方，假設(shè)100萬套改造的影響全部在2025年體現(xiàn)，則2025年住宅銷售面積增速有望受此影響回升11.9%，全口徑的商品房銷售面積增速有望回升9.8%。
2）后續(xù)還會增加嗎？發(fā)布會的表述態(tài)度偏開放，強(qiáng)調(diào)兩點(diǎn)，一是“重點(diǎn)支持地級以上城市，全國地級城市有297個”，二是“對重點(diǎn)城市做過統(tǒng)計(jì)，35個大城市有170萬套的需求，全國地級城市有297個，大家可想而知，這種需求是實(shí)實(shí)在在的，而且還會有更大需求?！?br> 3）資金如何保障？根據(jù)發(fā)布會，“開發(fā)性、政策性金融機(jī)構(gòu)可以給予專項(xiàng)借款。允許地方發(fā)行政府專項(xiàng)債。商業(yè)銀行根據(jù)項(xiàng)目評估還可以發(fā)放商業(yè)貸款?！?br> 4）可能在執(zhí)行中會遇到什么困難？資金平衡問題。根據(jù)發(fā)布會的表述，“什么樣的項(xiàng)目可以獲得政策的關(guān)心和支持？……另一個是資金大平衡方案能夠做到項(xiàng)目總體平衡，避免新增地方債務(wù)風(fēng)險?！?br> ?。ǘ┐媪空呗鋵?shí)：四個取消，四個降低
參見正文，后續(xù)主要關(guān)注普通住宅與非普通住宅相關(guān)稅收政策的調(diào)整。
三、優(yōu)化存量二：保障房屋建成交付
?。ㄒ唬┰隽空叱雠_：大幅增加“白名單”項(xiàng)目信貸規(guī)模
據(jù)發(fā)布會，“年底前，將‘白名單’項(xiàng)目的信貸規(guī)模增加到4萬億?！?個細(xì)節(jié)。
1）白名單項(xiàng)目信貸投放在加速：據(jù)披露數(shù)據(jù)，1季度新增5200億。4月1日-5月16日新增4150億。5月17日-9月24日，新增4950億。9月25日-10月16日，新增8000億。10月17日-12月31日，目標(biāo)新增1.77萬億。
2）白名單信貸投放數(shù)據(jù)如何觀測？可觀察開發(fā)貸余額和房企融資數(shù)據(jù)。
3）對房地產(chǎn)開發(fā)投資有何影響？目前地產(chǎn)投資受兩個因素掣肘，一是存量的施工項(xiàng)目在減少，1-8月，施工面積累計(jì)增速為-12.0%。二是開發(fā)商資金來源不足。若年底投放規(guī)模達(dá)到4萬億，資金端將基本不存在掣肘。地產(chǎn)投資預(yù)計(jì)主要受施工項(xiàng)目影響。
?。ǘ┐媪空呗鋵?shí)：打好地產(chǎn)各項(xiàng)融資工具的“組合拳”
1）央行的支持：“金融16條”、經(jīng)營性物業(yè)貸款，并購貸款，住房租賃貸款等。
2）財(cái)政的支持主要是專項(xiàng)債可以用于收存量商品房。但發(fā)布會繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“按照市場化運(yùn)作，在確保項(xiàng)目融資收益平衡的基礎(chǔ)上，地方可安排專項(xiàng)債券收購存量商品房用作保障性住房”。
3）后續(xù)可能的融資支持，或來自證監(jiān)會。參考2015年的經(jīng)驗(yàn)（房企公司債發(fā)行規(guī)模大幅增加），或可能在房企上市融資層面予以進(jìn)一步的松綁或工具創(chuàng)新。
四、優(yōu)化存量三：盤活存量閑置土地
?。ㄒ唬┰隽空叱雠_：研究設(shè)立收購存量土地專項(xiàng)借款
發(fā)布會原文，“我們還將會同相關(guān)部門，研究設(shè)立收購存量土地專項(xiàng)借款，作為專項(xiàng)債券的補(bǔ)充，中國人民銀行提供專項(xiàng)再貸款支持?！?br> ?。ǘ┐媪空呗鋵?shí)：專項(xiàng)債等工具支持用于土地儲備
包括三個。1）專項(xiàng)債用于土地儲備。根據(jù)發(fā)布會原文，
|
|
