>> 華金證券-10.17住建部新聞發(fā)布會(huì)點(diǎn)評(píng)：加力保障供給側(cè)，溫和呵護(hù)需求側(cè)-241017
| 上傳日期： |
2024/10/17 |
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| 格式： |
pdf 共6頁(yè) |
來(lái)源： |
華金證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
秦泰 |
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投資要點(diǎn)
需求側(cè)：貨幣化安置城中村改造和危舊房改造，取消限購(gòu)、限售、限價(jià)、普宅和非普宅標(biāo)準(zhǔn)，降低公積金利率、首付比例、存量貸款利率和稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，目的是減緩需求下行斜率，而非再度刺激起大規(guī)模泡沫。一方面，當(dāng)前階段我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅在面臨人口結(jié)構(gòu)失衡、城鎮(zhèn)化區(qū)域結(jié)構(gòu)長(zhǎng)期傾斜、前期的需求透支等中長(zhǎng)期問(wèn)題，東南沿海和一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)收入比也再度大幅上行，此類(lèi)地區(qū)居民面臨著極大的房?jī)r(jià)壓力，而2015年上述問(wèn)題尚未如此凸出。另一方面，2015年6月頒布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步做好城鎮(zhèn)棚戶(hù)區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及相關(guān)工作的意見(jiàn)》明確提出在2015-2017年的三年內(nèi)，改造各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)住房1800萬(wàn)套，農(nóng)村危房1060萬(wàn)戶(hù)，明確要求“積極推進(jìn)貨幣化安置”，“縮短安置周期”，并要求各地抓緊指定推進(jìn)棚改貨幣化安置的指導(dǎo)意見(jiàn)和安置目標(biāo)，而本次的貨幣化安置卻只提出“新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村改造和危舊房改造”，且只“重點(diǎn)支持地級(jí)以上城市”；此外，2015年到2016年間，央行大規(guī)模投放基礎(chǔ)貨幣支持貨幣化棚改，2016年底MLF和PSL兩項(xiàng)基礎(chǔ)貨幣投放余額較2015年6月底擴(kuò)張達(dá)4.1萬(wàn)億，占2016年總基礎(chǔ)貨幣規(guī)模的13.3%；而本次貨幣化安置卻并未伴隨央行大規(guī)模的基礎(chǔ)貨幣投放，9月降準(zhǔn)50BP只是滿(mǎn)足了流動(dòng)性缺口的合理規(guī)模，并非增量投放。此外，當(dāng)前居民部門(mén)的接受意愿也并不強(qiáng)烈，加之在地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加速化解為中央財(cái)政擴(kuò)張騰挪空間的要求下，項(xiàng)目本身需具備盈虧平衡、不增加地方政府債務(wù)杠桿的能力，而這一點(diǎn)則會(huì)極大程度地限制本輪貨幣化安置的力度，與2015年存在較大的差別。
相比于貨幣化安置，“四個(gè)降低”和“四個(gè)取消”才是更加明顯地傳遞出本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)控意圖的增量政策：防范房地產(chǎn)市場(chǎng)向金融性系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的更大規(guī)模傳導(dǎo)。本次住建部這一系列政策疊加小幅度的貨幣化安置，本質(zhì)上都是在防范地產(chǎn)需求持續(xù)收縮造成大規(guī)模居民貸款違約而進(jìn)一步向金融市場(chǎng)傳遞造成更大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。目前，一線(xiàn)城市由對(duì)周邊城市購(gòu)房需求形成“虹吸效應(yīng)”，房?jī)r(jià)實(shí)際上具備進(jìn)一步上漲的空間，但北京、上海、深圳反而仍在堅(jiān)持因城施策的措施，并未實(shí)行全面放松，也體現(xiàn)了當(dāng)前政策實(shí)際上是希望引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展的。在防范更大規(guī)模房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)這一根本要求的前提下，再度刺激起新一輪泡沫也絕非政策導(dǎo)向，本次住建部的政策放松能夠刺激起的新增房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍然有限，減緩需求的下行斜率才是根本目的。
供給側(cè)：加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度，4萬(wàn)億力度保障“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”、“應(yīng)貸盡貸”和“能早盡早”；專(zhuān)項(xiàng)債收儲(chǔ)土地、收購(gòu)存量商品房，盤(pán)活存量閑置土地、做好保障房配租配售，支持企業(yè)“保交付”，同步推行商品房和保障房“一軌拆兩軌”才是當(dāng)前政策的主要發(fā)力點(diǎn)。將房地產(chǎn)項(xiàng)目納入“白名單”機(jī)制后，能夠推動(dòng)管理更加規(guī)范、融資更加便捷，商業(yè)銀行對(duì)進(jìn)入“白名單”的項(xiàng)目做到“應(yīng)貸盡貸”，能夠提升房屋建成進(jìn)度，無(wú)疑將對(duì)項(xiàng)目的建成和交付起到更大力度的保障。此外，在貸款資金撥付方面“能早盡早”的要求不但能夠保障貸款資金盡早發(fā)放到位，加快開(kāi)發(fā)商的付款進(jìn)度并由此保障房地產(chǎn)項(xiàng)目及早甚至提前開(kāi)工建設(shè)，還因?yàn)橘J款資金直接進(jìn)入資金監(jiān)管賬戶(hù)，在專(zhuān)款專(zhuān)用、封閉管理的要求下能夠保證資金不會(huì)被項(xiàng)目公司挪用，而是全部用于項(xiàng)目建成交付，從供給側(cè)最大力度保障購(gòu)房者的合法權(quán)益。地方用好專(zhuān)項(xiàng)債收購(gòu)存量商品房用作保障住房，既能有效消化存量住房促進(jìn)房地產(chǎn)市供給加速均衡、推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)“商品房+保障房”雙軌化建設(shè)解決年輕人的住房問(wèn)題，也能為房企提供流動(dòng)性，加大已售項(xiàng)目交付保障力度。
地方政府收回收購(gòu)閑置土地有利于盤(pán)活存量閑置土地，更好地發(fā)揮土地儲(chǔ)備“蓄水池”和投放調(diào)節(jié)的功能，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。而收購(gòu)商品房用作保障性住房則能夠在有效解決部分居民住房問(wèn)題的同時(shí)，為符合條件的房企提供流動(dòng)性，由此進(jìn)一步保障交付。
綜合來(lái)看，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的加力放松聚焦于在供給側(cè)“保交付”的加大力度，政策層面更為看重的是已售在建項(xiàng)目的交付，而當(dāng)前決定我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)底部均衡位置的卻仍然是由中長(zhǎng)期因素影響的需求側(cè)。一方面，降息、降利率、放松限購(gòu)等需求側(cè)政策當(dāng)前能夠刺激起的新增需求有限已經(jīng)在此前的多輪放松中得到體現(xiàn)；另一方面，正如我們上文分析，政策也不欲見(jiàn)到新一輪的地產(chǎn)泡沫。由此，我們維持房地產(chǎn)市場(chǎng)“L”型底部將于2025年左右到來(lái)的預(yù)測(cè)不變。
風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌企穩(wěn)速度慢于預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)
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