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核心觀點(diǎn)
　　招商局集團(tuán)旗下多家上市公司近期集中披露回購或增持計(jì)劃，其中招商蛇口將以集中競(jìng)價(jià)交易方式回購股份，擬回購價(jià)格不超過15.68元/股，擬回購金額不低于3.51億元，不高于7.02億元，按回購價(jià)格上限測(cè)算，公司回購股份數(shù)量占總股本比例最低為0.25%，最高為0.49%。公司回購股份彰顯對(duì)未來發(fā)展信心，有助于維護(hù)投資者利益，穩(wěn)定公司價(jià)值。2024年前9月，公司實(shí)現(xiàn)銷售金額1452億元，同比下降35.9%，銷售表現(xiàn)優(yōu)于大勢(shì)。公司堅(jiān)持深耕強(qiáng)心30城，銷售有望率先止跌回穩(wěn)。前9月公司拿地強(qiáng)度19.9%，拿地保持謹(jǐn)慎，但持續(xù)加碼核心城市，資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)異。
　　事件
　　公司公告將以集中競(jìng)價(jià)交易方式回購股份，回購股份將全部注銷并減少公司注冊(cè)資本，擬回購價(jià)格不超過15.68元/股，擬回購金額不低于人民幣3.51億元，不高于人民幣7.02億元。
　　簡(jiǎn)評(píng)
　　積極回購股份，彰顯發(fā)展信心。招商局集團(tuán)旗下多家上市公司近期集中披露回購或增持計(jì)劃，其中招商蛇口將以集中競(jìng)價(jià)交易方式回購股份，回購股份將全部注銷并減少公司注冊(cè)資本，擬回購價(jià)格不超過15.68元/股，擬回購金額不低于3.51億元，不高于7.02億元，回購將在股東大會(huì)審議通過后12個(gè)月內(nèi)實(shí)施。若按回購價(jià)格上限15.68元/股測(cè)算，公司回購股份數(shù)量占總股本比例最低為0.25%，最高為0.49%。公司回購股份彰顯對(duì)未來發(fā)展的信心，有助于維護(hù)投資者利益，穩(wěn)定公司價(jià)值。
　　深耕核心城市，銷售表現(xiàn)優(yōu)于大勢(shì)。2024年前9月實(shí)現(xiàn)銷售面積642萬方，同比下降30.0%，實(shí)現(xiàn)銷售金額1452億元，同比下降35.9%，同期百強(qiáng)房企銷售金額同比下降38.6%，公司銷售表現(xiàn)優(yōu)于大勢(shì)。9月26日中央政治局會(huì)議提出要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，之后四個(gè)一線城市相繼放松限購，根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，十一期間重點(diǎn)23城認(rèn)購面積同比上升65%，其中一線城市同比上升102%，二三線城市同比上升55%，市場(chǎng)活躍度顯著提高。公司堅(jiān)持深耕強(qiáng)心30城和核心10城，銷售有望率先止跌回穩(wěn)。
　　拿地保持謹(jǐn)慎，持續(xù)加碼核心城市。2024年前9月，公司拿地金額289億元，同比下滑58.2%，拿地強(qiáng)度19.9%，拿地整體保持謹(jǐn)慎。公司上半年拿地主要位于上海、廣州、南京、杭州、合肥等核心城市，其中于上海拿地金額157億元，同比增長(zhǎng)191%，公司持續(xù)加碼核心城市，資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)異。
　　維持盈利預(yù)測(cè)和買入評(píng)級(jí)不變，上調(diào)目標(biāo)價(jià)至15.92元。我們預(yù)測(cè)公司2024-2026年EPS為0.71/0.84/1.03元。由于公司經(jīng)營情況好于同業(yè)，我們給予其高于可比公司10%的PB估值溢價(jià)，對(duì)應(yīng)PB1.41x，上調(diào)目標(biāo)價(jià)至15.92元（原目標(biāo)價(jià)為12.47元）。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：1）業(yè)績(jī)方面，高毛利項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)存在不確定性，從而導(dǎo)致全年毛利率進(jìn)一步下行，此外，如果市場(chǎng)繼續(xù)下行，將導(dǎo)致存貨減值壓力繼續(xù)增大，有可能會(huì)在年報(bào)業(yè)績(jī)中體現(xiàn)。2）經(jīng)營方面，如果市場(chǎng)再次下行，有可能無法完成年初預(yù)定的銷售目標(biāo)。公司在前期保持了較高的拿地強(qiáng)度，如果市場(chǎng)惡化，有可能會(huì)導(dǎo)致拿地時(shí)的預(yù)期價(jià)格無法實(shí)現(xiàn)，從而進(jìn)一步影響后續(xù)業(yè)績(jī)。3）當(dāng)前一二線核心城市土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，若公司未來無法在核心城市市場(chǎng)獲得足夠的土地，則開發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模和效益可能受到負(fù)面影響。