>> 國(guó)信證券-固定收益專題報(bào)告：公募REITS系列(二)，REITs的市場(chǎng)表現(xiàn)與機(jī)構(gòu)持有偏好-241025
| 上傳日期： |
2024/10/25 |
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| 格式： |
pdf 共16頁(yè) |
來(lái)源： |
國(guó)信證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
周冠南 |
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核心觀點(diǎn)
我國(guó)公募REITs運(yùn)行三年以來(lái)，市場(chǎng)經(jīng)歷了多輪調(diào)整。我們回顧近三年REITs基金的走勢(shì)表現(xiàn)，可以將REITs基金的走勢(shì)總體分為五個(gè)階段。第一階段為2021年9月至2022年2月，首批公募REITs產(chǎn)品上市，市場(chǎng)規(guī)則制度初步完善，市場(chǎng)情緒良好，增量資金逐漸布局，推動(dòng)估值上升；第二階段為2022年2月至2022年6月，REITs走勢(shì)出現(xiàn)回調(diào)，主要由于首批REITs產(chǎn)品解禁帶來(lái)不確定性，疊加疫情影響部分REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定性的擔(dān)憂；第三階段為2022年6月至2022年10月，REITs走勢(shì)再度回暖，主要由于國(guó)務(wù)院發(fā)布進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的指導(dǎo)文件，推進(jìn)交易流轉(zhuǎn)規(guī)范化；第四階段為2022年10月至2024年2月，受到部分底層資產(chǎn)基本面不及預(yù)期、市場(chǎng)缺乏增量資金等因素的影響，REITs迎來(lái)了一次較長(zhǎng)時(shí)期的調(diào)整；第五階段為2024年2月至今，在市場(chǎng)紅利風(fēng)格背景下，REITs作為高分紅資產(chǎn)配置性價(jià)比凸顯，市場(chǎng)熱度再次提升。
REITs產(chǎn)品的市場(chǎng)表現(xiàn)與經(jīng)濟(jì)周期密切相關(guān)。在今年經(jīng)濟(jì)弱復(fù)蘇的環(huán)境下，我們發(fā)現(xiàn)不同項(xiàng)目類型的REITs基金中，對(duì)經(jīng)濟(jì)周期相對(duì)敏感性較低的產(chǎn)品漲幅較高，如保障房、生態(tài)環(huán)保等，在低迷市場(chǎng)中依然能相對(duì)保證穩(wěn)定現(xiàn)金流，而消費(fèi)類、倉(cāng)儲(chǔ)物流類對(duì)經(jīng)濟(jì)敏感度較高的品種，則在今年二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)不佳。2024年上半年，大部分REITs項(xiàng)目的可供分配金額和單位可供分配金額能力有所下降。
機(jī)構(gòu)投資者持有比例維持高位且呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。從REITs基金機(jī)構(gòu)投資者占比來(lái)看，截至2024年上半年，該比例為94.89%，較2023年末提升1.5個(gè)百分點(diǎn)。分項(xiàng)目屬性來(lái)看，2024年上半年產(chǎn)權(quán)類和特許經(jīng)營(yíng)類的機(jī)構(gòu)投資者占比分別為95.71%、93.60%，分別提升1.2、1.9個(gè)百分點(diǎn)。從不同項(xiàng)目類型的REITs基金來(lái)看，基于可比數(shù)據(jù)，保障房類和生態(tài)環(huán)保類REITs基金的機(jī)構(gòu)投資者持有比例提升較大，分別提升1.7、4.3個(gè)百分點(diǎn)，而倉(cāng)儲(chǔ)物流類REITs基金的機(jī)構(gòu)持有比例下降0.6個(gè)百分點(diǎn)。
證券公司和保險(xiǎn)資管是REITs流通盤主要定價(jià)資金，公募基金持有比例上升。從公募REITS流通盤前十大持有人比例來(lái)看，截至2024年上半年，證券公司持有比例最高，為41.6%，主要通過(guò)資管計(jì)劃或者自營(yíng)資金參與；其次為保險(xiǎn)資管，持有比例為22.3%。公募基金持有比例從2023年1.1%提升到2024年上半年2.6%。
REITs市場(chǎng)規(guī)模還有15-35倍擴(kuò)容空間。截至2024年三季度末，A股上市公司總市值為97萬(wàn)億元，REITs市值為1250億元，占上市公司市值僅為0.13%，占GDP僅為0.1%左右。以美國(guó)和日本REITS市值占GDP和上市公司市值比重的均值為參考，我們推算中國(guó)REITs市場(chǎng)規(guī)模約在2.1萬(wàn)億-4.5萬(wàn)億。若按照底層資產(chǎn)來(lái)推算，目前我國(guó)REITs底層資產(chǎn)主要集中在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，近十年我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施投資完成額為183萬(wàn)億，我們按照2%的資產(chǎn)證券化率進(jìn)行估算，預(yù)計(jì)REITs市值規(guī)模為3.7萬(wàn)億元。
風(fēng)險(xiǎn)提示：公開資料數(shù)據(jù)滯后，數(shù)據(jù)測(cè)算誤差，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)超預(yù)期等。
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