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銷售規(guī)模降幅持續(xù)收窄，但仍位于歷史低位：2024年1-9月，商品房銷售額累計(jì)同比-22.7%，9月單月-16.3%；銷售面積累計(jì)同比-17.1%，9月單月-11.0%。其中，商品住宅銷售情況與商品房整體基本一致，但現(xiàn)房銷售表現(xiàn)持續(xù)好于期房，2024年1-9月，期房銷售面積同比-28%，而現(xiàn)房銷售面積同比+20%，銷售面積占比從2021年的10%提升至27%。截至2024年9月末，商品房待售面積7.3億㎡，同比+13%，處于歷史絕對(duì)高位。從城市維度看，二手房銷售情況始終好于新房。2024年1-9月，30城新建商品房成交面積累計(jì)同比-32%，9月單月-31%；18城二手住宅成交套數(shù)累計(jì)同比-1%，9月單月+4%。從房企維度看，2024年1-9月，百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷售額累計(jì)同比-39%，9月單月-38%。Top20房企2024年1-9月的累計(jì)銷售額同比仍均為負(fù)數(shù)。
　　房?jī)r(jià)維持下行趨勢(shì)，政策出臺(tái)節(jié)奏加快：2024年1-9月，商品房銷售均價(jià)9800元/㎡，同比-6.8%，9月單月-5.9%，商品住宅銷售價(jià)格走勢(shì)也一致，2024年1-9月，商品住宅銷售均價(jià)10247元/㎡，同比-5.9%。其中期房銷售均價(jià)10921元/㎡，同比-4.0%；而現(xiàn)房銷售均價(jià)8384元/㎡，同比-3.2%。現(xiàn)房銷售價(jià)格2021年就開始降低，比期房早了3年。從城市維度看，2024年9月，70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比-6.1%，二手住宅銷售價(jià)格同比-9.0%，降幅均擴(kuò)大?？紤]到二手住宅降價(jià)幅度對(duì)潛在購(gòu)房者的決策影響，新房?jī)r(jià)格仍面臨較大壓力。中央高度重視房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，9月中央政治局會(huì)議首次提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，央行、財(cái)政部、住建部等部門也分別在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上宣布多項(xiàng)地產(chǎn)重磅政策，提振市場(chǎng)信心。
　　開發(fā)投資降幅收窄，房企融資邊際改善：投資端，2024年1-9月房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計(jì)同比-10.1%，9月單月-9.4%，降幅較8月收窄了0.8個(gè)百分點(diǎn)。從房企維度看，2024年1-9月，百?gòu)?qiáng)房企權(quán)益拿地額累計(jì)同比-38%，降幅較1-8月收窄了2個(gè)百分比，9月單月-17%。從城市住宅用地成交規(guī)模看，2024年1-9月，300城住宅用地成交建面累計(jì)同比-26%，降幅較1-8月收窄了5個(gè)百分點(diǎn)，9月單月+1%，當(dāng)月成交溢價(jià)率4.0%仍處于低位。融資端，2024年1-9月房企到位資金累計(jì)同比-20.0%，降幅較1-8月收窄了0.2個(gè)百分點(diǎn)，9月單月-18.4%。拆解資金來(lái)源，2024年1-9月，國(guó)內(nèi)貸款累計(jì)同比-6.2%，定金及預(yù)收款累計(jì)同比-29.8%，個(gè)人按揭貸款累計(jì)同比-34.9%，銷售回款仍是主要拖累項(xiàng)。房企非銀融資也邊際改善，2024年1-9月，房企非銀融資額累計(jì)同比-31%，降幅較1-8月收窄了2.7個(gè)百分點(diǎn)，9月單月同比+7%。
　　新開工表現(xiàn)低迷，竣工降幅持續(xù)擴(kuò)大：新開工累計(jì)降幅收窄但規(guī)模仍在低位。2024年1-9月，房屋房屋新開工面積累計(jì)同比-22.2%，降幅較1-8月收窄了0.3個(gè)百分點(diǎn)，9月單月-19.9%。新開工是統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的諸多房地產(chǎn)指標(biāo)中相比歷史同期下滑最嚴(yán)重的，9月單月新開工面積僅為2019年同期的32%，仍在較低水平?？⒐だ塾?jì)降幅持續(xù)擴(kuò)大，下行趨勢(shì)明確。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2024年1-9月，房屋竣工面積累計(jì)同比-24.4%，降幅較1-8月擴(kuò)大了0.8個(gè)百分點(diǎn)，9月單月-31.4%，降幅較8月收窄了5.2個(gè)百分點(diǎn)?？⒐な菧笾笜?biāo)，房企竣工計(jì)劃根據(jù)已售期房合同中約定的交付日期剛性排布，不受當(dāng)前銷售景氣度的影響，通常12月份是竣工高峰。因此，竣工是各項(xiàng)地產(chǎn)指標(biāo)中相比歷史同期表現(xiàn)最平穩(wěn)的，9月單月竣工面積為2019年同期的67%，但下行趨勢(shì)明確。
　　投資建議：9月地產(chǎn)基本面指標(biāo)略有改善，銷售規(guī)模、投融資和新開工累計(jì)同比均有所好轉(zhuǎn)，但竣工和房?jī)r(jià)跌幅持續(xù)擴(kuò)大。自9月中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)后，10月國(guó)新辦發(fā)布會(huì)再出臺(tái)房地產(chǎn)增量政策。雖然樓市現(xiàn)狀冰凍三尺非一日之寒，提振房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能一蹴而就，但是持續(xù)出臺(tái)新政策本身就具有積極的信號(hào)意義，有效提振市場(chǎng)信心。后續(xù)地產(chǎn)板塊的行情演繹將取決于相關(guān)政策的落地進(jìn)度以及樓市量?jī)r(jià)表現(xiàn)。雖從房企價(jià)值角度，在房?jī)r(jià)止跌、行業(yè)真實(shí)復(fù)蘇前，基本面無(wú)法支撐房地產(chǎn)板塊的趨勢(shì)性行情。但從政策博弈角度，當(dāng)下基本面越弱、過(guò)往政策效果一般，則重磅政策出臺(tái)的預(yù)期越強(qiáng)，博弈行情將持續(xù)存在。個(gè)股端推薦保利發(fā)展、中國(guó)海外發(fā)展、中國(guó)海外宏洋集團(tuán)、華潤(rùn)置地、貝殼-W。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策落地效果及后續(xù)推出強(qiáng)度不及預(yù)期；外部環(huán)境變化等導(dǎo)致行業(yè)基本面超預(yù)期下行；房企信用風(fēng)險(xiǎn)事件超預(yù)期沖擊。