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結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模下降，租金收入雙位數(shù)增長，維持“買入”評級
　　新城控股發(fā)布2024年三季報，公司前三季度結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模下降，結(jié)轉(zhuǎn)毛利率逆勢提升，投資物業(yè)表現(xiàn)優(yōu)秀，租金收入保持雙位數(shù)增長。我們維持盈利預(yù)測，預(yù)計2024-2026年歸母凈利潤分別為11.8、16.7、21.6億元，EPS分別為0.5、0.7、1.0元，當(dāng)前股價對應(yīng)PE分別為27.2、19.2、14.8倍，維持“買入”評級。
　　結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模下降，結(jié)算毛利率提升
　　公司前三季度實現(xiàn)營業(yè)收入515.63億元，同比-27.7%；實現(xiàn)歸母凈利潤14.55億元，同比-41.3%；三季度營收及歸母凈利潤分別下降40.2%和31.6%；前三季度實現(xiàn)經(jīng)營性凈現(xiàn)金流17.8億元，同比-79.6%；毛利率和凈利率分別+1.94pct、-0.77pct至20.19%、2.95%，其中期間費率同比+3.17至13.22%，主要由于銷售費率有所提升。公司前三季度來自合聯(lián)營企業(yè)的投資收益下降64%，三季度未新增存貨減值。
　　銷售規(guī)模收縮，現(xiàn)金流壓力猶存
　　公司1-9月累計實現(xiàn)銷售金額318.33億元，銷售面積431.51萬平方米，同比分別-47.11%、-42.72%，整體銷售規(guī)模持續(xù)收縮，銷售金額在克而瑞榜單排名第19；其中9月單月公司銷售金額和面積分別下降60.09%和63.64%。截至三季度末，公司貨幣資金133.17億元，較年初下降29.8%；上半年末平均融資成本6.05%，較年初下降15BP。公司前三季度共發(fā)行兩筆中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模13.6億元，票面利率3.2%-3.4%，整體融資渠道保持暢通。
　　出租物業(yè)表現(xiàn)優(yōu)異，租金收入保持增長
　　公司前三季度投資物業(yè)表現(xiàn)優(yōu)秀，截至三季度末，出租物業(yè)數(shù)量167個，同比增加9個；可供出租面積927.4萬方，同比+3.8%；整體出租率達97.65%，同比+1.61pct，出租率提升明顯。公司前三季度累計實現(xiàn)商業(yè)運營總收入為94.84億元，同比+16.6%；其中租金收入88.49億元，同比+16.6%。
　　風(fēng)險提示：政策調(diào)控風(fēng)險、三四線城市項目去化風(fēng)險、吾悅廣場拓展不及預(yù)期。