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行業(yè)事件11月18日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市財(cái)政局、市稅務(wù)局等四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》，一是明確取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)；二是明確取消標(biāo)準(zhǔn)后相關(guān)個(gè)人住房交易稅收事項(xiàng)。
　　契稅：提高面積判定標(biāo)準(zhǔn)，降低二套房稅率
　　本次政策后，上海契稅的戶型面積標(biāo)準(zhǔn)由90平方米提升至140平方米，進(jìn)一步提高優(yōu)惠稅率的住房覆蓋面。此外，下調(diào)了二套房的契稅稅率，對(duì)于140平方米及以下的二套住房，稅率由3%降至1%，對(duì)于140平方米以上的二套住房，稅率由3%降至2%。以上海120平、價(jià)格1000萬(wàn)的二套住房為例，本次政策調(diào)整后可節(jié)約契稅20萬(wàn)元。
　　住房增值稅：免征2年以上原非普通住宅增值稅
　　本次政策前，在上海出售個(gè)人購(gòu)買2年及以上（含2年）的住房時(shí)，需繳納一定住房增值稅，計(jì)算方式為：增值稅=（稅務(wù)核定價(jià)-原值）÷1.05×5%。本次政策后，個(gè)人購(gòu)買2年及以上的原非普通住宅對(duì)外銷售的，不再征收增值稅。
　　個(gè)人所得稅：降低原非普通住宅個(gè)人所得稅稅率
　　本次政策前，在上海市轉(zhuǎn)讓個(gè)人住房，對(duì)于不滿足“滿五唯一”的非普通住宅，以轉(zhuǎn)讓收入的2%核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額，計(jì)算方式為：個(gè)人所得稅=（稅務(wù)核定價(jià)本次交易增值稅）×2%。本次政策后，不再區(qū)分普通住宅與非普通住宅，統(tǒng)一以轉(zhuǎn)讓收入的1%核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。
　　政策持續(xù)寬松，市場(chǎng)熱度有望延續(xù)
　　9月29日，上海發(fā)布一系列房地產(chǎn)寬松政策，政策效果從10月份開始逐步體現(xiàn)。根據(jù)上海市房屋管理局?jǐn)?shù)據(jù)，2024年10月，上海市新房成交面積為146.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.9%，二手房成交面積為196.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)66.0%。11月以來(lái)，成交量仍保持同比增長(zhǎng)，11月1-17日，新房、二手房成交面積同比分別增長(zhǎng)12.5%、78.0%。我們預(yù)計(jì)，本次政策后，上海市場(chǎng)有望維持熱度，促進(jìn)樓市企穩(wěn)。
　　投資建議
　　自11月13日財(cái)政部等部門發(fā)布房地產(chǎn)稅收寬松政策后，上海率先取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，期待其他一線城市跟進(jìn)。房地產(chǎn)相關(guān)的稅率下調(diào)，可直接降低居民的購(gòu)房成本，有望提振市場(chǎng)信心，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)。建議關(guān)注重點(diǎn)布局一線及核心二線城市，主打改善性產(chǎn)品，具備持續(xù)拿地能力的房企，如綠城中國(guó)、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、濱江集團(tuán)等；關(guān)注受益于政策利好不斷落地，一二手房市場(chǎng)活躍度提升，擁有核心競(jìng)爭(zhēng)力的房產(chǎn)中介平臺(tái)，如我愛(ài)我家等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策效果不達(dá)預(yù)期；房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)加??；市場(chǎng)信心不及預(yù)期。