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周度觀點(diǎn)：11月重點(diǎn)城市日均成交環(huán)同比上漲，樓市步入膠著階段。本周重點(diǎn)50城新房成交環(huán)比升12.6%，11月日均成交同比增長9.9%，環(huán)比增長0.9%。值得注意的是貝殼核心8城周帶看量（11.11-17）環(huán)比下降3.1%，自10月7日以來首次回落，同時(shí)本周重點(diǎn)13城鏈家二手房掛牌量小幅上升，克而瑞調(diào)研的廣州、武漢、天津典型項(xiàng)目11月前三周周均來訪較新政首月（2024年10月）環(huán)比下降25%、15%和29%，但較新政前（9月）仍增長17%、60%和21%，疊加稅費(fèi)減免落地，短期樓市步入膠著期。
　　郊區(qū)庫存去化周期更長，預(yù)計(jì)止跌將滯后于核心區(qū)改善板塊及好產(chǎn)品。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，典型城市杭州、成都、武漢郊區(qū)平均去化周期分別為15.5個(gè)月、28個(gè)月、34.6個(gè)月，均長于主城區(qū)的2.2個(gè)月、15.4個(gè)月、18.4個(gè)月，面臨更長調(diào)整周期。同時(shí)克而瑞以12個(gè)典型城市的2980個(gè)板塊的住宅小區(qū)掛牌參考價(jià)為樣本，郊區(qū)/剛需類板塊抗跌性明顯較弱；此外稅費(fèi)減免細(xì)則落地，更為邊際利好核心城市改善客群，再次重申“止跌企穩(wěn)”將遵循“好產(chǎn)品——一線+二線核心區(qū)——全國經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)——全國樓市企穩(wěn)——投資企穩(wěn)”，更多關(guān)注專題報(bào)告《如何看低能級(jí)區(qū)域樓市走向》。
　　聚焦中線布局，關(guān)注歷史包袱較輕、庫存結(jié)構(gòu)優(yōu)化房企中期投資機(jī)會(huì)。隨著稅費(fèi)減免落地，短期步入政策中空期，板塊波動(dòng)有所加大，建議投資者更多關(guān)注中線布局，再次強(qiáng)調(diào)中期歷史包袱較輕（高點(diǎn)拿地少/或主要聚焦核心地段）、仍具有拿地能力的房企，有望受益核心城市+優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品細(xì)分市場企穩(wěn)、限價(jià)放開+土拍優(yōu)化（實(shí)質(zhì)為地價(jià)下降）帶來毛利率改善，走出個(gè)股行情。
　　維持板塊積極觀點(diǎn)。個(gè)股關(guān)注：1）歷史包袱較輕、庫存結(jié)構(gòu)優(yōu)化的房企如綠城中國、建發(fā)國際集團(tuán)、中國海外發(fā)展、濱江集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、華潤置地等；2）估值修復(fù)房企如萬科A、金地集團(tuán)、新城控股等；3）同時(shí)建議關(guān)注經(jīng)紀(jì)（貝殼）、物管（中海物業(yè)、保利物業(yè)、招商積余）、代建（綠城管理控股）等細(xì)分領(lǐng)域頭部企業(yè)。
　　政策環(huán)境監(jiān)測：一線城市取消普宅非普宅標(biāo)準(zhǔn)，山東臨沂上調(diào)公積金貸款額度。
　　市場運(yùn)行監(jiān)測：1）新房成交環(huán)比回升，后市有待觀察。本周（11.16-11.22）50城新房成交2.5萬套，環(huán)比升12.6%；20城二手房成交2.1萬套，環(huán)比降5.3%。11月（截至22日）重點(diǎn)50城新房日均成交同比升9.9%，環(huán)比升0.9%；重點(diǎn)20城二手房日均成交同比升22.3%，環(huán)比升20.3%。2）庫存環(huán)比下降，去化周期20.2個(gè)月。16城取證庫存9632萬平，環(huán)比降0.2%，去化周期20.2個(gè)月。3）土地成交回升、溢價(jià)率回落，三線占比提高。上周百城土地供應(yīng)建面7043.4萬平、成交建面3647.1萬平，環(huán)比升15.3%、升88.9%；成交溢價(jià)率5.2%，環(huán)比降0.6pct；其中一、二、三線成交建面分別占比1.3%、25%、73.7%，環(huán)比分別降2.9pct、降5.1pct、升8pct。
　　資本市場監(jiān)測：1）地產(chǎn)債：本周境內(nèi)地產(chǎn)債發(fā)行116.7億元，無境外地產(chǎn)債發(fā)行。2）地產(chǎn)股：本周房地產(chǎn)板塊下跌0.83%，跑贏滬深300（-2.6%）；當(dāng)前地產(chǎn)板塊PE（TTM）40.46倍，估值處于近五年98.68%分位。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：1）樓市修復(fù)不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；2）個(gè)別房企流動(dòng)性問題發(fā)酵、連鎖反應(yīng)超出預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；3）行業(yè)短期波動(dòng)超預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。