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板塊行情：第51周（12月16日-12月20日）申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)指數(shù)中，房地產(chǎn)指數(shù)下降4.8%，在31個(gè)一級(jí)行業(yè)板塊中排名第30。
　　政策要聞：中央層面：中央層面：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局：11月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)增加，一線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體上漲，二、三線城市環(huán)比降幅均收窄；各線城市同比降幅今年以來(lái)首次均收窄。1-11月全國(guó)新建商品房銷售面積86118萬(wàn)平方米，同比下降14.3%；全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資93634億元，同比下降10.4%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積726014萬(wàn)平方米，同比下降12.7%；房屋竣工面積48152萬(wàn)平方米，下降26.2%。地方層面：1）衡陽(yáng)：2025年1月1日起取消公攤，商品房銷售實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。2）福州：擬修訂裝配式建筑政策，取消財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)，改為金融支持，以優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境并推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展。3）上海：繼金山區(qū)后，上海青浦區(qū)加入房票安置試點(diǎn)。4）晉城：多子女家庭租住商品住房的年最高提取額度上浮20%，達(dá)到36000元/年；雙繳存職工公積金貸款最高額度提高至120萬(wàn)元，單繳存職工貸款最高額度提高至84萬(wàn)元。5）張家口：取消商品房限價(jià)，鼓勵(lì)現(xiàn)房銷售，推進(jìn)取消公攤。6）烏魯木齊：個(gè)人住房公積金貸款最高額度從80萬(wàn)元提升至120萬(wàn)元，該政策預(yù)計(jì)于2025年1月1日生效。
　　公司動(dòng)態(tài)：1）萬(wàn)科：底價(jià)2.4億元獲得唐山路北區(qū)一宗住宅用地；以28.8億成功競(jìng)得廣州南站3宗地塊，容積率均為3.0，位于廣州南站核心商務(wù)區(qū)，是片區(qū)罕有的宅地，總占地約7.8萬(wàn)平米，規(guī)劃總建面約23.4萬(wàn)平米，扣除配建后樓面價(jià)約2.6萬(wàn)元/平米。2）碧桂園：以總價(jià)1.55億元競(jìng)得居住用地，系政府以地抵債，公司計(jì)劃進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，所獲資金將用于全力落實(shí)保交房。3）招商蛇口：產(chǎn)業(yè)園區(qū)簽約武漢光谷納杰中心輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)協(xié)議，截至目前，招商蛇口產(chǎn)業(yè)園區(qū)已在全國(guó)4座城市布局8個(gè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目；租賃住房REIT林下項(xiàng)目有企業(yè)租戶退租143套房，出租率對(duì)應(yīng)下降30.86%，原始權(quán)益人及運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)已承諾對(duì)2024年至2026年的EBITDA提供保障，且原始權(quán)益人招商公寓將對(duì)業(yè)績(jī)差額作出特殊賠償。4）貝殼：終止收購(gòu)空間智慧余下股權(quán)，認(rèn)為符合公司及股東利益，對(duì)業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)無(wú)重大不利影響。
　　銷售端：新房成交同比增加27%，二手房成交同比上升49%。1）本周20城商品房成交面積370.4萬(wàn)方，商品房日平均成交面積52.92萬(wàn)方，環(huán)比上升10%，同比增加27%；2）從累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，年初至今20城成交面積11625萬(wàn)方，累計(jì)同比下降20%。3）第51周10城二手房成交面積205.3萬(wàn)方，日平均成交面積29.33萬(wàn)方，環(huán)比下降9%，同比上升49%。4）從累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，年初至今10城二手房成交面積7608萬(wàn)方，同比上漲7%。
　　投資策略：2025年我們更為關(guān)注廣義財(cái)政的擴(kuò)張助力經(jīng)濟(jì)改善，從而為地產(chǎn)止跌回穩(wěn)創(chuàng)造條件，地產(chǎn)本輪將演繹后周期屬性。地產(chǎn)自身的政策則更聚焦于城市庫(kù)存的消化，構(gòu)建合理的損失分擔(dān)機(jī)制，疏通城中村改造和收儲(chǔ)微觀堵點(diǎn)，有可能會(huì)讓地產(chǎn)銷售的量?jī)r(jià)更早見底。當(dāng)下房企更為聚焦于核心城市的改善產(chǎn)品目前僅能作為必備的戰(zhàn)術(shù)動(dòng)作，但部分房企已經(jīng)體現(xiàn)出來(lái)品牌優(yōu)勢(shì)、系統(tǒng)化的產(chǎn)品創(chuàng)新能力，有可能成為提升ROE的基礎(chǔ)。建議重點(diǎn)關(guān)注綠城中國(guó)、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、貝殼-W、城建發(fā)展、天地源、中新集團(tuán)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：微觀傳導(dǎo)機(jī)制失靈，仍無(wú)法有效終結(jié)房企縮表