>> 華西證券-公募REITs系列之一：2025，1500+億C-REITs怎么配？-250101
| 上傳日期： |
2025/1/2 |
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| 3976KB |
| 格式： |
pdf 共35頁 |
來源： |
華西證券 |
| 評級： |
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作者： |
姜丹,劉郁,鄭日誠 |
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從試點到常態(tài)化發(fā)行，C-REITs顯著擴容
作為一類國際通行的配置資產(chǎn)，C-REITs從2020年4月的40號文拉開試點大幕，2021年6月首批9只上市，到2024年7月的1014號文邁向常態(tài)化發(fā)行，經(jīng)過四年多的發(fā)展，市場從無到有、從少到多。截至12月31日已發(fā)行59個項目，募集資金1631億元，市值1585億元，資產(chǎn)類型涉及園區(qū)、消費、交通、能源、生態(tài)環(huán)保、水利、倉儲物流和租賃住房八大類。供熱管網(wǎng)、醫(yī)藥倉儲、農(nóng)貿(mào)市場等更豐富的資產(chǎn)類型也在不斷涌現(xiàn)。此外，光伏發(fā)電、保租房、產(chǎn)業(yè)園等多個類型的項目發(fā)布了擬擴募公告，預(yù)計募集規(guī)模約100億元。
C-REITs基本面：關(guān)注收入波動的量價或供求因素
C-REITs底層資產(chǎn)大致可以分為穩(wěn)定類（偏債性）和周期類（偏股性），穩(wěn)定類主要是生態(tài)環(huán)保、租賃住房、水利設(shè)施，周期類主要是高速、能源、消費、園區(qū)和倉儲物流。穩(wěn)定類的供求關(guān)系表現(xiàn)穩(wěn)定，量價因素變動較小，收入可預(yù)測性強，資產(chǎn)具有偏債的特性。周期類的供求關(guān)系容易受經(jīng)濟環(huán)境和市場因素影響，項目的主動管理水平能顯著影響可變回報，量價因素調(diào)整空間較大，資產(chǎn)更具有股性。
具體來看，高速項目以車流量為王，客車占比高的收入預(yù)計更穩(wěn)定?！盎鹚L(fēng)光”能源靠資源稟賦，電量電價變化是關(guān)鍵。生態(tài)環(huán)保項目的保底處理量條款可降低收入波動，水利設(shè)施中原水供應(yīng)需求剛性，非極端天氣下水量供給穩(wěn)定。購物中心等消費設(shè)施更注重吸引客流量，產(chǎn)業(yè)園區(qū)關(guān)注入駐客群，倉儲物流區(qū)位和租戶穩(wěn)定性是核心，需提防新增供應(yīng)沖擊。租賃住房的租金低于市價帶來剛需，收儲政策或形成供給沖擊。園區(qū)、倉儲物流類資產(chǎn)受經(jīng)濟環(huán)境影響較大，近期面臨較大壓力。租賃住房有剛需、能源有保障電量和國補、消費位于核心商圈、環(huán)保有保底條款，基本面整體較好。
C-REITs行情走過一個周期，2025年是新的開始
REITs是一種短期波動較大、長期風(fēng)險較小的投資品種。短期看，1-3年的時間段內(nèi)REITs價格可能會有大幅波動，振幅接近權(quán)益市場水平，價格的跌幅可能遠(yuǎn)大于分紅的收入。長期看，2021年6月REITs開閘以來整體行情接近走完一波漲跌，只要項目能正常出租、運營，價格漲跌并不影響分紅，還能從漲跌的過程中擇機獲取資本利得。
整體上看，穩(wěn)定類適合配置打底，周期類具有成長空間。在擇券過程中，主要考慮流動性和收益測算。流通盤較小的項目，價格容易受各類因素影響產(chǎn)生大幅波動。比較項目現(xiàn)金分派率時需留意經(jīng)營權(quán)類的現(xiàn)金分派包含提前償還的本金。
風(fēng)險提示
公募REITs相關(guān)政策出現(xiàn)超預(yù)期調(diào)整；基礎(chǔ)設(shè)施項目經(jīng)營風(fēng)險；資料來源及數(shù)據(jù)統(tǒng)計風(fēng)險。
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