>> 銀河證券-“土儲專項債”重啟的戰(zhàn)略意義-250212
| 上傳日期： |
2025/2/13 |
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| 格式： |
pdf 共9頁 |
來源： |
銀河證券 |
| 評級： |
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作者： |
張迪,聶天奇 |
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2024年10月份財政部新聞發(fā)布會中提出，將允許專項債券用于收購閑置土地和存量商品房，11月7日:自然資源部發(fā)布《關(guān)于運用地方政府專項債券資金收回存量閑置土地的通知》，進一步明確了專項債收購閑置土地的流程和重點。春節(jié)過后，廣東省多地先后發(fā)布了專項債收購閑置土地的公示，率先打響土地收儲重啟“第一槍”。當期收儲項目存在哪些特征？全國范圍內(nèi)閑置土地收購預(yù)計會有多大規(guī)模？時隔五年，“土儲專項債”再度重啟蘊含了哪些戰(zhàn)略意義，對2025年土地和房地產(chǎn)市場又將產(chǎn)生哪些影響？
目前“土儲專項債”的規(guī)模和特征:擬收購規(guī)模占24年土地成交總價24%-84%之間，擬收儲土地90%以上為地方國企持有，平均折價率88%。根據(jù)地方政府網(wǎng)站信息顯示，目前已有珠海、中山、潮州、茂名、惠州五地發(fā)布擬收儲公告，涉及土地共32宗，合計土地收購面積142公頃、收購總價格147.5億元，擬收購閑置土地的拿地時間集中在2020年至2023年期間。從廣東地區(qū)收儲特征來看，目前收購的閑置土地中約91%的土地歸屬為當?shù)貒衅髽I(yè)，平均土地收購折價率約為88%，且有多宗土地按當前拍賣原價收購,擬收購?fù)恋氐脑猛疽宰≌瑸橹?。從本輪各地土地收儲?guī)模來看總體較為客觀，珠海、惠州、潮州、中山、茂名擬收購?fù)恋乜們r分別占2024年全年土地成交總價款的84%、54%、46%、31%、24%。
從目前數(shù)據(jù)來看，與去年商品房收儲政策的實際執(zhí)行力度有所不同，閑置土地收購規(guī)模和收購價格均略超市場預(yù)期。我們認為主要因素是,相對于直接收購存量商品房，地方政府更傾向于土地收購。一則是土地用途更加靈活多樣，收購后可用于新的城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，且地方政府過去較為熟悉土地拍賣而缺少住宅管理經(jīng)驗，二則是并非所有地區(qū)都有保障房需求，三四線城市住宅價格較低、供給較為充足，直接大規(guī)模收購住宅或?qū)⑿纬砷e置資產(chǎn)。
此外，廣州地區(qū)首批收儲土地項目中亦涉及到民營企業(yè)，我們認為未來不排除經(jīng)濟大省通過閑置土地或存量商品房專項債收購方式，對系統(tǒng)重要性房地產(chǎn)企業(yè)提供流動性支持，以降低房地產(chǎn)行業(yè)風險、提振市場預(yù)期。
全國閑置土地收購規(guī)?；虺f億，短期控制供給長期拉動投資。閑置土地收購對經(jīng)濟存在緩解現(xiàn)金流和帶動新增投資的兩方面影響。我們測算目前全國合計尚未開工的住宅與商服土地面積或在5.76億方左右，合計土地價值約為3.5萬億元左右，假設(shè)未來按照平均80%折價收購和50%收購量計算，對應(yīng)閑置土地收購所需的資金規(guī)模應(yīng)在1.4萬億左右,大幅改善城投和房企現(xiàn)金流。其次，閑置收購短期目的是控制土地供給、促進房價企穩(wěn)、改善現(xiàn)金流，長期仍需用于投資，按照過去土地占房地產(chǎn)開發(fā)投資成本計算，未來閑置土地回收再利用有望在未來帶動1萬億元新增房地產(chǎn)或基建投資。
“士儲專項債”重啟的戰(zhàn)略意義:地方政府“擴表”緩釋地產(chǎn)風險。我們認為去年先后推出的多項房地產(chǎn)和土地政策之間并非孤立存在，而存在較高的協(xié)同效應(yīng)。“土儲專項債”通過增發(fā)專項債方式將城投公司閑置土地轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流。未來，伴隨城中村改造項目的正式實施，地方政府無法直接參與項目建設(shè)，仍需以當?shù)爻峭豆緸閷嵤┲黧w，因此城投公司通過出售閑置土地獲得的資金便可用于城中村改造的項目資金本，再配合政策性銀行的貸款支持，使得城中村改造工程得以落地。而按照此前住建部以貨幣化安置的要求，新一輪城中村改造一方面通過舊房拆遷獲得新增“凈地”，另一方面通過貨幣化安置方式(目前來看可能以房票安置為主)可消化房地產(chǎn)企業(yè)的商品房庫存。此外，地方政府還可以通過專項債收購存量商品房，向居民投放保障性住房供給。
土儲專項債、城中村改造、商品房收儲有望實現(xiàn)地方資源調(diào)控閉環(huán)，以時間換空間解決住房供需問題。按照以上政策模式，“土儲專項債”配合城中村改造，實際上是通過地方政府“擴表”降低當?shù)厣唐贩繋齑婧头康禺a(chǎn)風險，地方政府短期內(nèi)同時增加了負債（專項債）和資產(chǎn)（土地)，但通過城中村貨幣化安置降低了當?shù)厣唐贩繋齑?，回收了城投手中的土地，有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)和土地價格;對房地產(chǎn)企業(yè)而言降低了商品房和土地庫存，增加了現(xiàn)金流，有助于降低房企債務(wù)風險;對于居民而言是舊房換新房，提升了居住體驗。
新一輪“收儲”本質(zhì)上是通過財政加碼、政府加杠桿方式緩解過去兩年顯著提升的房地產(chǎn)行業(yè)風險。而至于地方政府增加的土地庫存和債務(wù)，則可以交給“時間”化解:一方面地方政府可將回購?fù)恋赜糜诿裆A(chǔ)設(shè)施建設(shè)和新興產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，另一方面也可以等到未來土地市場回暖后再次投放市場，以獲得土地收入。從這個角度上來說，未來各地土地儲備機構(gòu)實際上與此前我們提出的“房地產(chǎn)國儲公司”(詳見《以可控成本應(yīng)對復(fù)雜問題――關(guān)于成立“國儲公司”的探討》）所發(fā)揮的職能相同，通過土地收購和再投放的方式，調(diào)節(jié)短期房地產(chǎn)供需關(guān)系，長期平抑房地產(chǎn)和土地市場的周期波動。
風險提示
1．政策理解不到位的風險
2．國內(nèi)經(jīng)濟數(shù)據(jù)超預(yù)期的風險
3．數(shù)據(jù)測算假設(shè)與實際存在偏差的風
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